Plany ogólne miały ograniczyć rozproszoną zabudowę i skierować nowe inwestycje tam, gdzie istnieje już infrastruktura. W Małopolsce zapowiadana zmiana może być jednak znacznie mniejsza. Część gmin wcześniej zabezpieczyła tereny planami miejscowymi, a właściciele działek występowali o warunki zabudowy. Do końca sierpnia plan ogólny będzie miała tylko około połowa małopolskich samorządów.
Plany ogólne miały ograniczyć rozproszoną zabudowę i sprawić, że nowe domy będą powstawały przede wszystkim tam, gdzie istnieje już odpowiednia infrastruktura. Reforma może jednak nie przynieść szybko zapowiadanych efektów. Gminy miały kilka lat na przygotowanie się do nowych przepisów, a właściciele działek masowo występowali o warunki zabudowy. Wydane decyzje będą mogły być wykorzystywane jeszcze przez kilka lat.
Właściciele działek powinni się pospieszyć. Ważny termin mija z końcem sierpnia
Gminy powinny uchwalić plany ogólne do 31 sierpnia. Termin ich wprowadzenia był kilkakrotnie przekładany, ale do końca sierpnia dokument będzie miała tylko około połowa małopolskich samorządów.
Za niedotrzymanie terminu miastom i gminom nie grożą kary. Samorządy, które przyjmą plany później, nie będą jednak mogły otrzymać zwrotu kosztów ich przygotowania.
Kraków przyjmie plan dopiero w przyszłym roku
Kraków konsultacje projektu planu ogólnego powinien rozpocząć jesienią, a dokument uchwalić kilka miesięcy później. Urzędnicy zapewniają, że opóźnienie nie powinno spowodować problemów dla większości właścicieli nieruchomości. Około 80 procent powierzchni miasta jest już objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Plan Ogólny dla Krakowa z opóźnieniem. Konsultacje społeczne dopiero po Nowym Roku
– Dziś w Krakowie jest około 80 procent pokrycia miasta planami miejscowymi. I nawet jeżeliby plan ogólny się jeszcze nie uchwalił, to można wydać pozwolenie na budowę i zagospodarowanie będzie następowało w normalnym trybie – przekonuje Marceli Łasocha, zastępca dyrektora Wydziału Planowania Przestrzennego krakowskiego magistratu.
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są jednym z powodów, dla których wejście w życie planów ogólnych nie musi oznaczać natychmiastowej zmiany sposobu zabudowy gmin. Część samorządów przed wejściem nowych przepisów objęła planami miejscowymi duże obszary swojego terenu.
Gminy zabezpieczały tereny pod zabudowę
Tak zrobiła m.in. podtarnowska gmina Skrzyszów. Planami miejscowymi objęła cały swój obszar, zgodnie z przyjętą wcześniej wizją rozwoju.
– Nasi mieszkańcy są zabezpieczeni. Mają zagwarantowane wszystkie tereny budowlane, usługowe, przemysłowe i letniskowe. Jesteśmy w tej komfortowej sytuacji, że od pierwszego września, kiedy przestają obowiązywać studia, mamy plan i nic się u nas nie dzieje – tłumaczy wójt Skrzyszowa Marcin Kiwior.
Dzięki wyprzedzającym działaniom gminy ponad dwa tysiące terenów rolnych przekształcono na działki budowlane. Na 500 hektarach ustalono tereny przemysłowe. I według szacunkowych obliczeń wartość tych działek po przekształceniu dzięki planowi wzrosła od 1,5 do 2 miliarda złotych.
Podobną drogę wybrała gmina Ryglice w powiecie tarnowskim. Zanim uchwali plan ogólny, przygotowuje plany miejscowe dla terenów na swoim obszarze. Podobnie jak inne samorządy zachęcała też właścicieli działek do składania wniosków o warunki zabudowy przed końcem okresu przejściowego.
Burmistrz Ryglic Paweł Augustyn tłumaczy, że wielu mieszkańców chciało przeznaczyć pod zabudowę grunty, które dotychczas były rolne. Jego zdaniem plan ogólny nie w każdym przypadku odpowiada potrzebom gmin miejsko-wiejskich.
– Chcemy gminę przygotować i zabezpieczyć, żeby mogła rozwijać się w oczekiwanym przez nas kierunku. Plan ogólny to schemat przygotowany przez rząd. Nie jest dla wszystkich gmin korzystny. Dla miast tak, ale nie dla gmin miejsko-wiejskich – mówi Augustyn.
Właściciele nieruchomości powinni się pospieszyć. Ostatnie konsultacje planu ogólnego dla Tarnowa
Lawinowo przybywało wniosków o warunki zabudowy
To właśnie decyzje o warunkach zabudowy mogą sprawić, że rzeczywiste skutki reformy będą widoczne dopiero za kilka lat. Po przyjęciu przepisów liczba składanych wniosków gwałtownie rosła.
Jak wskazuje Marcin Rosengal z firmy Urblex, która przygotowywała projekty planów ogólnych dla wielu samorządów, ustawowe założenia reformy i sytuacja powstała w okresie przejściowym zaczęły się rozmijać.
– Plan ogólny poprzez narzędzia ustawowe prowadzi do skupienia zabudowy i ograniczenia terenów przeznaczonych pod budowę. Ale jeśli na tę wizję nałożymy to, co wydarzyło się w okresie przejściowym, czyli wszystkie wnioski o warunki zabudowy i wydane decyzje, to są dwa różne światy. To się po prostu rozjeżdża – mówi Rosengal.
Jak dodaje, plany ogólne będą w dużej mierze uwzględniały sytuację stworzoną wcześniej przez samorządy.
– Plan ogólny pewnie w pewnym momencie powstanie. Będzie jednak wtórny wobec tego, co gminy przygotowały do tej pory w planach miejscowych albo właśnie przygotowują. Ustawodawca pozostawił furtkę – dodaje.
Efekty reformy dopiero za kilka lat
Decyzje o warunkach zabudowy wydawane od października ubiegłego roku są ważne przez pięć lat. Oznacza to, że także po uchwaleniu planu ogólnego właściciele będą mogli realizować inwestycje na podstawie uzyskanych wcześniej decyzji.
Dopiero po wygaśnięciu tych dokumentów będzie można ocenić, w jakim stopniu plany ogólne rzeczywiście ograniczyły rozproszoną zabudowę.
Znaczenie może mieć również to, co w tym czasie zostanie zbudowane. Domy powstałe na podstawie wydanych wcześniej warunków zabudowy mogą w przyszłości stać się argumentem za rozszerzeniem stref uzupełnienia zabudowy. W rezultacie kolejne inwestycje mogą pojawiać się w miejscach, w których reforma miała ograniczyć rozwój zabudowy i kierować ją bliżej istniejących centrów miejscowości.
