Portal DOM, nowe obowiązki dla deweloperów i pomysły ograniczania działalności fliperów – rząd przygotowuje zmiany na rynku nieruchomości. „Klient jest stroną słabszą, ale regulacji nie może być za wiele” – mówi w Radiu Kraków prof. Bartłomiej Marona z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, ostrzegając przed skutkami nadmiernych regulacji rynku mieszkań.
Z tej rozmowy dowiesz się:
- Czy nowe przepisy i portal DOM rzeczywiście zwiększą bezpieczeństwo klientów na rynku nieruchomości?
- Dlaczego – zdaniem eksperta – nadmiar regulacji może przełożyć się na wyższe ceny mieszkań?
- Czym różnią się deweloperzy od fliperów i czy państwo powinno mocniej ograniczać działalność tych drugich?
- Dlaczego Polacy nadal najchętniej inwestują w mieszkania i jakie nowe trendy pojawiają się na rynku nieruchomości?
Posłuchaj całej rozmowy
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje portal DOM, który ma zwiększyć przejrzystość i bezpieczeństwo na rynku nieruchomości. Choć platforma nie została jeszcze uruchomiona dla klientów, rząd już zapowiada kolejne zmiany w przepisach.
„Klient jest dziś lepiej chroniony”
Czy polski rynek nieruchomości wymaga dodatkowych mechanizmów chroniących klientów? Od czasu głośnej sprawy krakowskiego Leoparda wiele się przecież zmieniło.
Dużo się zmieniło. Mamy ustawę deweloperską, która systematycznie jest nowelizowana i zmieniana, więc wydaje mi się, że ochrona klienta na rynku pierwotnym, na rynku deweloperskim jest w tej chwili wystarczająca. Oczywiście życie przynosi różne scenariusze, w związku z tym niewykluczone, że będą dalsze nowelizacje i dalsze potrzeby zmian. Natomiast co do zasady wydaje się, że klient jest zabezpieczony.
Jeśli chodzi natomiast o transparentność rynku, to przeszliśmy sporą drogę, ale wciąż wiele przed nami. Rynek nieruchomości w Polsce jest stosunkowo mało transparentny i działania związane z dostępem do informacji o cenach transakcyjnych są korzystne i potrzebne.
Czy inicjatywa dodatkowych mechanizmów ochronnych nie płynie także ze strony samych inwestorów? Większość firm działa przecież uczciwie, a opinię psuje zaledwie garstka.
To trafne spostrzeżenie. Rynek nieruchomości na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat mocno się sprofesjonalizował. Coraz rzadziej mamy do czynienia z takimi skandalami, o których pan wspomniał. Tego typu sytuacje miały miejsce kilkanaście czy nawet ponad dwadzieścia lat temu. Obecnie nie przypominam sobie podobnej sprawy w naszym regionie.
Czterokrotność opłaty rezerwacyjnej i ryzyko przeregulowania rynku
Jednym z najbardziej dyskutowanych zapisów nowych propozycji jest możliwość zwrotu nawet czterokrotności opłaty rezerwacyjnej, jeśli deweloper nie usunie zgłoszonych wad przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. To może być spory problem dla branży.
Na pewno tak. Musimy zawsze wyważyć bezpieczeństwo klienta i obawy przed przeregulowaniem rynku. Regulacje są potrzebne, natomiast za duża ich skala może być niebezpieczna. Pamiętajmy bowiem, że dominują przede wszystkim uczciwi deweloperzy i uczciwi klienci. Natomiast po jednej i po drugiej stronie zawsze znajdą się podmioty, które będą chciały wykorzystać pewną sytuację.
Zbyt wiele regulacji powoduje w długim okresie większe ryzyko, a to przekłada się na wyższe ceny mieszkań.
Czy ten mechanizm może być polem do nadużyć?
Wydaje mi się, że takie ryzyko istnieje. Z drugiej strony pamiętajmy, że po stronie dewelopera mamy cały blok prawny i instytucjonalny, którego nie ma klient. Dlatego regulacje wychodzą z założenia, że klient jest stroną słabszą.
Takie rozwiązania mają szczególne znaczenie w okresach gwałtownych wzrostów cen mieszkań. Mieliśmy sytuacje, w których deweloperzy odstępowali od umów rezerwacyjnych, zwracali klientowi opłatę rezerwacyjną, a później sprzedawali mieszkanie po dużo wyższej cenie. W takich przypadkach nawet w interesie samego dewelopera było nienaprawianie usterek.
Dlatego regulacje są potrzebne, ale pamiętajmy, żeby nie było ich zbyt wiele, bo finalnie cenę ryzyka ponosi konsument.
„Fliperzy to nie deweloperzy”
Nowy portal ma także gromadzić informacje o deweloperach i ostrzeżenia dotyczące działalności poszczególnych firm. Czy to może wyeliminować z rynku nieuczciwe podmioty?
Deweloperzy mają bardzo złą prasę, a ja wskazałbym jednak na to, że rynek mocno się sprofesjonalizował. Mamy stowarzyszenia, federacje i profesjonalne firmy działające według światowych czy europejskich standardów. Nie demonizowałbym deweloperów. To przedsiębiorcy realizujący bardzo ważną funkcję społeczną.
Może więc przepisy powinny mocniej uderzyć właśnie w fliperów?
Deweloperzy często oburzają się na to, że są z nimi zrównywani. Deweloper działa w oparciu o ustawę deweloperską. Fliperem może być dowolna osoba lub firma skupująca mieszkania, remontująca je i później sprzedająca lub wynajmująca.
Zdarza się, że z mieszkania stumetrowego robi się siedem czy osiem małych pomieszczeń i wynajmuje je po absurdalnych cenach. Natomiast nie jest to działalność deweloperska i należy to jasno odróżnić.
Co można zrobić z fliperami?
Wszędzie na świecie takim narzędziem ekonomicznym do poskramiania działalności, która nie jest z punktu widzenia społecznego konieczna, jest podatek. Można więc myśleć o opodatkowaniu tego typu działalności.
Podatek katastralny od mieszkań. Problemem nie tylko stawki, ale też własność
Trzeba jednak uważać, żeby takie rozwiązania nie objęły osób, które w sposób transparentny inwestują swoje nadwyżki finansowe w drugie czy trzecie mieszkanie i dostarczają je na rynek najmu.
„Polacy nadal najchętniej inwestują w mieszkania”
Czy nieruchomości nadal pozostają najpopularniejszym sposobem inwestowania oszczędności?
Wydaje się, że w Polsce to dalej będzie bardzo popularny sposób inwestowania nadwyżek finansowych. W polskich warunkach mieszkania traktowane są jako inwestycje klasyczne i pierwszego wyboru przez gospodarstwa domowe.
Podatek od pustostanów w Krakowie? „To nie uderzy w deweloperów, tylko w kupujących”
Są oczywiście próby zmiany takiego modelu, natomiast propozycje, które dziś pojawiają się na stole, oceniam bardzo krytycznie. Dotyczy to przede wszystkim pomysłów podatku katastralnego, który może w długim terminie przysporzyć więcej problemów niż korzyści.
Czy pojawiają się dziś nowe kierunki inwestowania na rynku nieruchomości?
Tak. Pojawiają się nisze związane z budownictwem senioralnym czy akademikami. Na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie prowadziliśmy badania wśród największych deweloperów w Polsce i pytaliśmy ich, w którą stronę chcą rozwijać swoje inwestycje w najbliższej dekadzie.
Rynek mieszkań przesuwa się w stronę 50-latków. Polacy chcą większego komfortu
Jednak nadal są to raczej nisze i margines portfolio deweloperów. Jeśli podaż takich obiektów będzie niewielka, inwestorzy nadal będą lokować pieniądze głównie w tradycyjnych mieszkaniach.
