Mimo miliardów złotych na budownictwo społeczne ceny najmu w dużych miastach raczej nie spadną. Powód? Jak tłumaczy prof. Bartłomiej Marona, to skala programu i brak gruntów.
Dlaczego warto posłuchać tej rozmowy?
-
Wyjaśnia, czym naprawdę jest „luka czynszowa” i kogo dotyczy.
-
Pokazuje skalę problemu mieszkań w Polsce i konfrontuje ją z realnymi możliwościami rządowego programu
-
Tłumaczy, dlaczego miliardy złotych nie muszą oznaczać spadku cen najmu
-
Odpowiada na pytanie, czy możliwy jest najem za ok. 1000 zł miesięcznie i dla kogo
Posłuchaj całej rozmowy
Minister finansów mówi o czterech milionach rodzin znajdujących się w luce czynszowej. To nie są przeszacowane liczby?
Nawet jeśli są przeszacowane, to problem istnieje. Luka czynszowa dotyczy gospodarstw domowych, które nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych poprzez kupno. Z drugiej strony nie mieszczą się w widełkach umożliwiających dostęp do mieszkań komunalnych czy socjalnych. W efekcie pozostaje im rynek najmu, który bardzo często oznacza ponadprzeciętne wydatki na mieszkanie. Możemy się spierać o metodykę - czy to 28, 31 czy 32 procent dochodu - ale sam problem jest realny.
Skoro mówimy o czterech milionach rodzin, a w planach jest 35 tysięcy mieszkań w ciągu trzech lat, to trochę to potrwa.
To na pewno kropla w morzu potrzeb. Trzeba jednak pamiętać, z jakiego poziomu startujemy. W ostatnich latach na budownictwo społeczne przeznaczano najczęściej 1-2 miliardy złotych rocznie. Teraz widzimy wyraźny wzrost nakładów i dostrzeżenie problemu. Jednocześnie ogranicza się pompowanie pieniędzy w sektor prywatny poprzez dopłaty.
Program ma wspierać SIM-y i TBS-y. Czy dotychczasowe doświadczenia pokazują, że to dobry kierunek?
Wydaje się, że TBS-y się sprawdziły i są nadal rozwijane. SIM-y można traktować jako ich rozwinięcie, które wykorzystuje wcześniejsze doświadczenia. Możemy dyskutować, czy budownictwo społeczne powinno być realizowane przez sektor publiczny czy prywatny, ale oprócz rynku prywatnego potrzebujemy również zasobu publicznego.
Czy samorządom będzie się opłacać korzystanie z grantów na poziomie 60-80 procent?
To nie jest kwestia opłacalności. Gminy mają określone zadania wynikające z ustawy o samorządzie gminnym. Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy do ich obowiązków. W związku z tym muszą korzystać z dostępnych narzędzi. Pozytywne jest to, że skala wsparcia ze strony państwa rośnie.
Mieszkania na państwowych gruntach. Czy to realna możliwość?
Czy potrzebne będzie systemowe uwalnianie gruntów? To może być problem choćby w Krakowie.
To kluczowa kwestia. Mamy miliardy złotych na inwestycje, ale najważniejsze jest, gdzie te mieszkania powstaną - tam, gdzie są realne potrzeby i możliwości budowy.
W Krakowie potrzeby są, ale gruntów brakuje.
Dokładnie tak. Jeśli spojrzymy na mapę SIM-ów, to najbardziej aktywne są mniejsze ośrodki. Kraków ma pewne doświadczenia, ale główną barierą jest brak gruntów. Dotyczy to zarówno inwestycji publicznych, jak i prywatnych - stąd rosnące ceny mieszkań.
Czy rozwiązaniem byłoby uwalnianie gruntów należących do Skarbu Państwa i spółek państwowych?
To jedna z rozważanych opcji. Mowa m.in. o gruntach PKP czy innych podmiotów. Na razie jednak znamy tylko ogólne założenia strategii - szczegóły muszą zostać doprecyzowane w aktach prawnych.
Skoro gruntów brakuje, to czy można wykorzystać Zintegrowane Plany Inwestycyjne?
Tak, ale jest jeszcze inna możliwość. Miasto może - także w ramach negocjacji z deweloperami - pozyskiwać mieszkania do zasobu komunalnego. To kwestia wyboru modelu: czy budować głównie przez spółki gminne, czy korzystać ze współpracy z sektorem prywatnym.
Prof. Mazur o ZPI: Tu nie ma przestrzeni na elementy korupcyjne
1000, 1200 złotych za najem w Krakowie - da się to osiągnąć?
W SIM-ach czynsz ma być niższy niż rynkowy, ale wyższy niż w mieszkaniach komunalnych. Chodzi o obniżenie kosztów o kilkadziesiąt procent względem rynku. To oferta dla osób znajdujących się w luce czynszowej. Trzeba też pamiętać o wkładzie własnym, który później jest zwracany.
Czy takie mieszkania wpłyną na rynek najmu, gdzie za podobne lokale płaci się nawet trzy tysiące złotych?
Wsparcie podaży jest właściwym kierunkiem - w przeciwieństwie do dopłat do kredytów, które podbijają ceny. Jednak skala programu jest zbyt mała, by znacząco wpłynąć na ceny w dużych miastach.
Czy to program głównie dla dużych miast?
Niekoniecznie. Musimy myśleć o zrównoważonym rozwoju. Nadmierna koncentracja w kilku metropoliach niesie ryzyka, dlatego program powinien obejmować także mniejsze ośrodki.
Pojawia się też kwestia zakazu dziedziczenia prawa najmu.
To ważny temat. Te mieszkania są finansowane z pieniędzy publicznych i mają pomagać w określonym momencie życia, np. na początku kariery. Jeśli sytuacja materialna się poprawia, pojawia się pytanie, czy wsparcie powinno być kontynuowane.
A co z mieszkaniami kupowanymi inwestycyjnie? Czy najem instytucjonalny mógłby uzupełnić system?
SIM-y same w sobie są formą najmu instytucjonalnego. Natomiast warto spojrzeć na Społeczne Agencje Najmu.
SAN-y jednak się nie przyjęły.
To prawda, ale kierunek jest dobry. Wielu właścicieli nie wynajmuje mieszkań z obawy przed problemami. Miasto może przejąć ryzyko i wprowadzić te lokale na rynek. To rozwiązanie, które warto rozwijać. Obecnie prowadzone są też badania w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości dotyczące potrzeb mieszkaniowych i możliwości wykorzystania SIM-ów oraz SAN-ów.
Czyli SAN-y mogłyby być uzupełnieniem programu?
Zdecydowanie tak. Dziś nie działają idealnie, ale widzę w nich duży potencjał.
Gościem programu "O tym się mówi" był profesor Bartłomiej Marona z Uniwersytetu Ekonomicznego.
