Projekt ustawy o wykorzystaniu gruntów Skarbu Państwa i spółek państwowych pod budownictwo mieszkaniowe może pomóc miastom takim jak Kraków. - Kierunek jest dobry, ale diabeł tkwi w szczegółach - mówi w Radiu Kraków prof. Bartłomiej Marona.
Posłuchaj rozmowy
Grunty jako bariera rozwoju mieszkalnictwa
- Jedną z podstawowych barier rozwoju mieszkalnictwa, w tym społecznego i komunalnego, jest brak gruntów - podkreślał prof. Marona. Jego zdaniem sama idea wykorzystania zasobów publicznych pod budownictwo mieszkaniowe jest logiczna i z punktu widzenia polityki mieszkaniowej może być krokiem w dobrą stronę.
Ekspert zwrócił jednak uwagę, że projekt ustawy w praktyce dotyczy nie tylko gruntów Skarbu Państwa, ale także nieruchomości należących do spółek Skarbu Państwa:
Ustawa mówi ogólnie o spółkach, nie wskazując konkretnych podmiotów. To może rodzić problemy techniczne i prawne.
Trzy możliwe modele inwestowania
Projekt zakłada trzy podstawowe ścieżki zagospodarowania gruntów:
-
inwestycje realizowane bezpośrednio przez gminy (mieszkania na wynajem),
-
sprzedaż gruntów deweloperom w zamian za określoną liczbę mieszkań,
-
przekazanie terenów pod Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y) w użytkowanie wieczyste.
Zdaniem prof. Marony wszystkie te rozwiązania mogą się sprawdzić, ale najrozsądniejsza wydaje się współpraca sektora publicznego z deweloperami lub SIM-ami. Deweloperzy mają bowiem największe doświadczenie i know-how w realizacji inwestycji mieszkaniowych
Jednocześnie wskazał na słabe funkcjonowanie instrumentu „lokal za grunt”, który formalnie istnieje, ale w skali kraju zrealizowano dotąd jedynie kilka takich projektów.
Spółki Skarbu Państwa i problem „zbędnych” nieruchomości
Jednym z bardziej problematycznych zapisów projektu jest pojęcie gruntów „zbędnych” dla spółek Skarbu Państwa.
Spółki te działają na podstawie kodeksu spółek handlowych i mają obowiązek realizować swoje cele statutowe oraz generować zysk
- przypominał prof. Marona. W jego ocenie kluczowe będzie precyzyjne określenie, które nieruchomości faktycznie mogą zostać przeznaczone na cele mieszkaniowe i na jakich zasadach.
Kraków i wielkie miasta bez rezerw gruntów
Istotny także wątek dostępności gruntów KOWR w dużych miastach. Profesor Marona nie miał wątpliwości: największe potrzeby mieszkaniowe są w tzw. „wielkiej piątce” miast, w tym w Krakowie, gdzie zasób miejskich działek pod budownictwo jest bardzo ograniczony.
Możemy zidentyfikować wiele nieużytkowanych nieruchomości, ale pytanie brzmi, czy faktycznie nadają się one pod zabudowę mieszkaniową i czy ludzie będą chcieli tam mieszkać
- zaznaczył. W tym kontekście nieruchomości należące do spółek Skarbu Państwa, w tym m.in. PKP, są wskazywane jako potencjalny kierunek poszukiwań.
Podatek katastralny? „Najemcy zapłacą więcej”
Temat podatku katastralnego od trzeciego i kolejnych mieszkań powracająca w debacie publicznej, m.in. przed wyborami parlamentarnymi.
Badania empiryczne jasno pokazują, że nawet jeśli formalnie podatek płaci właściciel, to w przypadku mieszkań na wynajem jego część zostanie przerzucona na najemców w postaci wyższych czynszów
- tłumaczył prof. Marona. Jego zdaniem takie rozwiązanie nie rozwiązuje problemów mieszkaniowych, a wręcz pogłębia obciążenia osób wynajmujących.
Podatek katastralny funkcjonuje w wielu krajach, ale jako element systemowy, obejmujący wszystkie nieruchomości, a nie wybrane lokale mieszkalne.
Selektywne opodatkowanie mieszkań nie ma uzasadnienia ani ekonomicznego, ani systemowego
– ocenił ekspert.
Projekt na razie na papierze
Profesor Marona zaznaczył, że omawiane przepisy są na etapie projektu i ich ostateczny kształt może się jeszcze znacząco zmienić. – Kierunek jest racjonalny, ale wszystko zależy od szczegółów – podsumował.
