- Kupno mieszkania jest poza zasięgiem młodych ludzi, co więcej często wynajem jest poza ich zasięgiem. Oni najchętniej by mieszkali z rodzicami i dojeżdżali na studia albo do pracy, ale jakoś nie chce mi się wierzyć, żeby to był ich prawdziwie wolny wybór - mówił w rozmowie z Jackiem Bańką profesor Bartłomiej Biga z Uniwersytetu Ekonomicznego.
Posłuchaj rozmowy
Gościem Jacka Bańki był profesor Bartłomiej Biga z Uniwersytetu Ekonomicznego.
Mity związane z mieszkaniowymi preferencjami Zetek
Czy to prawda, że własność, w tym własność mieszkania nie jest celem pokolenia Z?
Oni chyba nie mają w ogóle miejsca, żeby ujawnić swoje preferencje. Rynek jest taki, że biorą, co jest dostępne, albo co jest w ich zasięgu finansowym. Trudno odczytać na podstawie tego, co oni robią, czego oni chcą, bo pole manewru jest bardzo nieduże. Jeszcze kilka lat temu można było zaobserwować, że rzeczywiście nie było aż takiego silnego dążenia, żeby od razu mieszkanie kupować, ale teraz to kupowanie jest poza zasięgiem, co więcej często wynajem jest poza zasięgiem, więc może się okazać, że gdybyśmy patrzyli na ich decyzję, to że oni najchętniej by dalej mieszkali z rodzicami w domu i dojeżdżali do Krakowa na studia albo do pracy, ale jakoś nie chce mi się w głowie mieścić, żeby to był ich prawdziwie wolny wybór.
Pokolenie aspiracyjne, czyli czego poszukujemy w narracji o pokoleniu Z?
Mit numer dwa - sharing economy, czy ekonomia współdziałania jest realną praktyką, czy wyłącznie publicystycznym tworem?
Gospodarka współdzielenia działa na całym świecie, u nas także, ale to dotyczy mniejszych rzeczy, czyli w przypadku studentów na przykład niekoniecznie muszę mieć samochód, mogę go wypożyczyć na minuty. Nie muszę mieć sprzętu sportowego, tylko przed urlopem, przed wakacjami sobie biorę namiot na dwa tygodnie i za to płacę.
To zaczyna całkiem nieźle funkcjonować, nawet w takich wydawałoby się dziwnych branżach, jak branża odzieżowa. Można sobie eleganckie ubranie wypożyczyć i to jest bardzo fajne, że ten, który nam wypożycza, bierze na siebie ryzyko poplamienia, czyli jeżeli wylejemy na siebie kieliszek czerwonego wina, to nie musimy się przejmować, mamy prawo oddać zabrudzone ubranie. Wspólne przejazdy - ktoś jedzie i zgłasza, że ma wolne miejsce w samochodzie. To są rzeczy z gospodarki współdzielenia, gdzie całkiem to nieźle działa.
To są jednak drobne rzeczy, w tych poważnych każdy chyba ma potrzebę stabilizacji i gdyby to tylko było w zasięgu, to by chciał mieć coś na własność.
Kolejny mit. Czy rzeczywiście przypadek potrzeb mieszkaniowych pokazuje, że młodzi stawiają dzisiaj na przede wszystkim wartości postmaterialne?
W dużej mierze tak. Jeżeli popatrzymy na gospodarkę w krajach rozwiniętych, to tam coraz więcej ludzie wydają na usługi, a coraz mniej na rzeczy takie materialne, które są naszą własnością. To wynika z dwóch rzeczy. Po pierwsze, coraz bardziej cenimy przeżycia zamiast tego, co materialnie posiadamy – na przykład ekskluzywny zegarek czy obraz.
Pokolenie Z: Obywatele w trybie czuwania
Druga rzecz jest taka, że usługi dużo szybciej drożeją niż wszystko inne, więc siłą rzeczy coraz więcej na to pieniędzy wydajemy. Dawniej jakbyśmy zobaczyli, że ludzie wydają na koncerty, na wyjazdy i tak dalej, to byłoby niewiele, a teraz nawet jak jest kryzys, nawet kiedy widzimy, że gospodarstwa domowe ograniczają konsumpcję, tak jak w Polsce, to biura podróży są zachwycone tym, że na pniu wyprzedają każdą ofertę.
Wybieramy wartości pozmaterialne choćby kosztem odkładania na własną nieruchomość?
Być może tak. Widać w danych, że Polacy próbują odbudować oszczędności nadwyrężone w czasach bardzo wysokiej inflacji, więc rzeczy materialne słabo się sprzedają, tutaj narzekają sklepy RTV, AGD, że jest bardzo źle.
Mieliśmy tąpnięcie konsumpcyjne w ubiegłym miesiącu.
Tak, było przerażenie w danych, którego się nikt nie spodziewał. Wszyscy wiedzieli, że za dobrze nie będzie, ale że aż tak źle jak było, to szok dla wszystkich. Z drugiej strony usługi znakomicie funkcjonują. Wystarczy w weekend poszukać wolnego miejsca w restauracji w Krakowie, to można zauważyć, że konsumpcja kwitnie aż miło.
Całe zawodowe życie w jednej firmie? Nie dla pokolenia Z
Często słyszymy młodzi cenią mobilność, nie chcą się przywiązywać, więc stawiają na wynajem.
To jest prawda, bo jest coraz mniejsza chęć w młodym pokoleniu, żeby pracować w jednej pracy od samego początku do emerytury. Zakładają, że będą awansować, będą zmieniać miejsca, będą czasowo gdzieś indziej. Wtedy niezależność, brak rzeczy, które trzeba przewieźć czy mieszkania, które trzeba sprzedać lub wynająć w pewnym sensie jest zaletą. Ciekaw jestem na ile to jest trwałe. Być może tak myślą dwudziestolatkowie, ale kiedy osiągną 30-40 lat, to nagle być może będą chcieli gdzieś zapuścić korzenie.
Rozumiem, że to także wpływa czy też determinuje sam rynek najmu, stąd też pato deweloperka, mikro kawalerki.
Tak. Z uśmiechem patrzę, kiedy deweloperzy na coś narzekają. Mają znakomitą sytuację, jest tak duży niedobór mieszkań w Polsce, że mogą sprzedawać rzeczy naprawdę średniej jakości za bardzo wysokie pieniądze, a mimo to wciąż narzekają. Kiedy popatrzymy na spółki deweloperskie, które muszą bardzo precyzyjnie raportować swoje wyniki, czyli spółki giełdowe, to widzimy, że ich marże bardzo rosną, są na historycznie niespotykanych poziomach. Z punktu widzenia tych, którzy budują, sprzedają mieszkania, to jest sytuacja znakomita.
Tutaj się zatrzymam. Pytałem już o to pana kolegę profesora z Uniwersytetu Ekonomicznego, ale pana odpowiedzi też posłucham. Niedawno pani minister Pełczyńska Nałęcz mówiła, że to trzeba się przyjrzeć marżom deweloperskim, dlaczego one są tak duże i to nie było jednorazowe wystąpienie, bo niedawno powtórzyła, że marże są problemem. Pan widzi problem w marżach deweloperskich?
Z jednej strony tak, ponieważ one są bardzo wysokie, z drugiej strony jestem bardzo ostrożny jeśli chodzi o takie interwencje. Widzimy, że w jakiejś branży mamy wysoką marżę, więc teraz nałożymy specjalny podatek albo ustalimy administracyjnie tę marżę. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta, do którego pani minister chce się zwracać, ma trochę związane ręce, bo rynek deweloperski, patrząc tak na cały kraj, jest dość rozdrobniony, jest kilka wielkich firm, natomiast to nie tak, że nie ma tam konkurencji. To nie jest zmowa tylko wynik sytuacji rynkowej. Tak bardzo brakuje mieszkań, że deweloperzy mogą budować byle co i tak to sprzedadzą i wykorzystują każdą sposobność. Na pewno chciałbym, żeby te marże były mniejsze, ale byłbym bardzo ostrożny, wręcz odradzałbym administracyjne cięcie.
Idealne mieszkanie - małe, ale w centrum miasta
Kolejna sprawa - młodzi cenią małe mieszkania, ale w centrum, bo myślą o własnym indywidualnym rozwoju, a nie o rodzinie. To chyba normalne?
To jest bardziej pytanie do socjologa, tutaj nie mam dobrego wytłumaczenia. Jak popatrzymy na średni metraż mieszkań, które się sprzedają, to jest coraz mniejszy, ale to nie wynika z minimalizmu, tylko z cen. Pośrednicy na rynku nieruchomości zwracają uwagę, że zawsze lokalizacja była ważna, ale teraz jest tym ważniejsza, bo miasta się coraz bardziej korkują, dojazd jest coraz bardziej uciążliwy. To może skutkować dwoma rodzajami decyzji, albo chcę mieszkać bardzo blisko centrum, żeby nie tracić czasu na dojazd, albo szukam takiej pracy, która umożliwia mi pracę zdalną i wtedy szukam czegoś już zupełnie poza miastem, gdzieś na uboczu, żeby łączyć zalety spokojnego, wiejskiego życia z pracą dla np. dużej korporacji.
Jak określa się początek i koniec kolejnego pokolenia?
Kolejne pytanie, wynikające z tego, o czym pan mówił. Mieszkanie powinno posiadać rozwiązania ekologiczne i innowacyjne. To jest mit, czy rzeczywiście ten młody nabywca takiego poszukuje?
Jakaś część nabywców na pewno jest gadżeciarzami i lubi, żeby dom był smart. Widać, że te rzeczy coraz lepiej się sprzedają, są coraz bardziej dostępne. Chodzi o automatycznie otwierane okna, gniazda, które same mogą się włączać i wyłączać i mierzyć zużycie prądu, dziesiątki różnych rozwiązań, które ułatwiają życie. Wydaje się, że to już jest trwały trend i rzeczywiście coraz bardziej te mieszkania są smart. Z drugiej strony jeśli chodzi o ekologię, to wybierając mieszkanie w bloku mamy niewielki wpływ na to. To jest zasadniczo problem domów jednorodzinnych, ale tam bardzo trudno jest powiedzieć, co jest ekologiczne i innowacyjne, bo co chwilę zmieniają się kryteria. Coś, co jeszcze niedawno było promowane jako zgodne z Zielonym Ładem Europejskim i w ogóle z myśleniem ekologicznym, nagle okazuje się drogie i też niewydajne i wcale nieekologiczne.
Jaka będzie przyszłość rynku nieruchomości?
Czy ci najmłodsi wpłyną na nasz rynek mieszkaniowy?
Już wpływają tą presją, którą wywierają na to, żeby jednak wynajmować coś nawet podzielonego, nawet czasami w niższym standardzie. Z drugiej strony mogą też wpłynąć w ten sposób, że już w pewnym momencie powiedzą pas i nie będą szukać mieszkań w Krakowie, bo one będą stosunek jakości do ceny miały nieakceptowalny. No i być może jeszcze będzie większa presja na transport podmiejski na przykład. Będą więc rosły ceny tych nieruchomości, które są kilkadziesiąt kilometrów od Krakowa, ale z których da się jednak jakoś dojechać. To jest wszystko gdybanie, bo wcale nie jest powiedziane, że ceny nieruchomości będą cały czas rosły. Być może będzie jakieś tąpnięcie. Pewnie nie takie jak w Stanach, bo coś takiego trudno przewidywać, ale może coś się zmieni. Wtedy raczej młodzi na stałe nie zrezygnują z miasta, tylko powrócą do niego.
Jak trafić do wyborców z pokolenia Z? "Dwaj kandydaci sprawnie się z nimi komunikują"
Zmiany w corocznym rankingu najlepszych gmin małopolskich wynikają z popularności m.in. szybkiej kolei aglomeracyjnej. Przekładają się choćby na saldo migracyjne.
Tak i to jest lekcja, którą miasta muszą odrobić w Polsce. Wszystkie metropolie światowe, które się rozwijały, mają bardzo dobry transport podmiejski. Nawet w krajach, który nie słynie z dobrego transportu zbiorowego, np. Stany Zjednoczone - Nowy Jork czy Chicago, rozwijają się tylko dlatego, że ta kolejka kilkadziesiąt kilku kilometrów poza miasto wyjeżdża i zasysa pracowników, pozwala tworzyć wspólny organizm. W Krakowie, w Małopolsce myślało się o tym. Pewne linie już zostały przygotowane. Modernizacje, które mamy w centrum mają służyć temu, żeby ta przepustowość była większa i nie tylko pociągi międzymiastowe, ale te podmiejskie mogły jeździć. To jest coś, co trzeba rozwijać niezależnie od metra, niezależnie od wszystkiego innego, bo to jest jedyny sposób, żeby te miasta rosły, a nie dusiły się.
Kupno, czy najem?
Podsumowując, wracając do rynku mieszkaniowego, skierowanego przede wszystkim do tych najmłodszych odbiorców, do Zetek. Co ma przyszłość? Kupno, czy rynek kupna, ten pierwotny, czy rynek najmu?
Bardzo trudne pytanie. Z jednej strony w ostatnich latach mieliśmy tak szybki wzrost cen nieruchomości, że ludzie, którzy kupowali mieszkania inwestycyjne nawet ich nie chcieli wynajmować, bo to był zbędny problem, sam wzrost ceny to była dobra stopa zwrotu z inwestycji.
Z drugiej strony koszty najmu są wysokie. One jeszcze wtedy, kiedy zaczęła się ta pełnoskalowa wojna na Ukrainie skokowo wzrosły, bo więcej ludzi potrzebowało mieszkań. Tu z jednej strony wydaje się, że sytuacja się stabilizuje, ale znowu kluczowe będzie to, czy będą jakieś zmiany w prawie dotyczące praw lokatorów. Jeżeli one będą wzmacniane, niektóre partie to zapowiadają, to wtedy wynajmowanie mieszkania będzie bardziej ryzykowne. Jeżeli będzie osłabiane, to będzie można to zrobić z mniejszym ryzykiem. Jest sporo niewiadomych i nie udzieliłbym tutaj jednoznacznej rady inwestycyjnej.
Odpowiedzią może być najem instytucjonalny, tylko to idzie jak po grudzie.
Tak, bo to jest projekt, który nie da się rozwiązać patrząc na przykład od strony legislacyjnej jednym prostym pociągnięciem. Tylko to wymaga zmiany zachowań, zmiany nawyków i pewnie nieśpieszno będzie do wprowadzenia tego na dużą skalę.
