Rośnie liczba mieszkań, ale także liczba problemów – dostępność cenowa, jakość, rozmieszczenie geograficzne. Prof. Bartłomiej Marona z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie nie pozostawia złudzeń: bez reform planistycznych i wsparcia publicznego poprawy nie będzie.
-
Luka czynszowa dotyczy nawet 30% Polaków – to osoby zarabiające za mało na mieszkania rynkowe i za dużo na mieszkania socjalne.
-
Dwa raporty, dwa spojrzenia – Habitat for Humanity Poland analizuje potrzeby i możliwości obywateli, Alior Bank skupia się na dostępności zasobów mieszkaniowych.
-
Regionalizacja i jakość zasobów – dostępność mieszkań nie pokrywa się z lokalizacjami, w których ludzie chcą mieszkać, a wiele lokali jest w złym stanie technicznym.
-
Ceny mieszkań nie są zawyżane przez fundusze inwestycyjne – większe znaczenie mają niedostępność gruntów i długotrwałe procedury planistyczne.
-
Potrzeba wsparcia publicznego – rynek nie zapewni mieszkań wszystkim, konieczne są działania samorządów i państwa.
Posłuchaj rozmowy
Mieszkalnictwo w Polsce: więcej mieszkań, ale nie dla każdego
Liczba mieszkań rośnie, lecz dla niemal jednej trzeciej Polaków pozostają one poza zasięgiem finansowym. Raport Fundacji Habitat for Humanity wskazuje, że tzw. luka czynszowa obejmuje osoby zarabiające zbyt mało na zakup lub wynajem rynkowy i zbyt dużo, by skorzystać z pomocy publicznej.
Luka czynszowa istnieje od wielu lat. Ona się zmniejsza, ale nadal szacuje się ją na około 30 procent
– przypomina prof. Bartłomiej Marona.
Ekspertka o rynku mieszkań: trudno mówić o drastycznym spadku cen, a raczej o urealnieniu oferty
Optymizm prognoz zderza się z rzeczywistością portfeli
Opublikowany przez ekspertów Alior Banku raport zapowiada, że już w 2028 roku zasób mieszkaniowy pokryje potrzeby demograficzne kraju. Analiza ta koncentruje się jednak wyłącznie na liczbie lokali. – „Alior Bank analizuje dostępność zasobową, czyli to, ile mieszkań fizycznie istnieje. Tymczasem Fundacja Habitat bada realne możliwości nabycia lokalu. To zupełnie różne perspektywy” – wyjaśnia profesor. Spadek liczby ludności nie oznacza automatycznej poprawy dostępności, bo o poziomie popytu decyduje struktura i dochody gospodarstw domowych.
Deficyt mieszkaniowy ma wymiar geograficzny
Nawet przy odpowiedniej liczbie lokali ich rozmieszczenie nie pokrywa się z preferencjami obywateli. – „W powiatowym mieście może powstać tysiąc mieszkań, ale młodzi ludzie chcą mieszkać w Krakowie czy Warszawie” – zauważa ekspert. Różnice regionalne pogłębiają się, zwłaszcza w dużych aglomeracjach, gdzie popyt jest największy.
Polityka mieszkaniowa bez kierunku. Prof. Marona: Trzeba konsensusu i długofalowego planu
Standard i metraż w tyle za Europą
Średnia powierzchnia mieszkania na osobę w Polsce to 29 m² – o 12 m² mniej niż przeciętnie w Europie Zachodniej. Jakość wielu lokali, zarówno komunalnych, jak i prywatnych, pozostaje niska. – „Deprywacja mieszkaniowa wynikająca ze złego stanu technicznego lokali jest szczególnie wysoka. Nie tylko liczba, ale i jakość mieszkań wymaga poprawy” – podkreśla prof. Marona.
Skąd biorą się wysokie ceny?
Winą za drożyznę nieruchomości często obarcza się fundusze inwestycyjne. Profesor uważa to za mit: – „Fundusze instytucjonalne to margines polskiego rynku. Mówimy o kilkunastu tysiącach mieszkań, głównie na wynajem”. Prawdziwe powody są dwa: brak tanich gruntów oraz przewlekłe procedury administracyjne. – „Czas to pieniądz. Jeśli inwestycja rozciąga się na sześć lat, to oczekiwana stopa zwrotu musi być wyższa, a zatem mieszkania droższe” – dodaje.
Państwo i samorządy muszą włączyć się do gry
Rynek prywatny nie rozwiąże problemu dostępności. Kluczowe są reformy planowania przestrzennego, usprawnienie procesu inwestycyjnego i budownictwo społeczne finansowane przez sektor publiczny. – „Mieszkanie to nie tylko produkt inwestycyjny czy towar. To dobro podstawowe, które powinno być współtworzone i zapewniane również przez władze publiczne” – podsumowuje prof. Marona.
