Czy w Polsce zmieni się system opodatkowania nieruchomości? W jaki sposób nowy program mieszkaniowy przygotowywany przez rząd wpłynie na rynek w Krakowie i okolicy? O tym z dr Eweliną Wójciak z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości i Uniwersytetu Ekonomicznego rozmawia Jacek Bańka
OECD rekomenduje Polsce wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości, a nie od powierzchni. Czy to tak na poważnie? No bo podatkiem katastralnym straszymy w Polsce od lat, ilekroć zbliżają się wybory.
Czy na poważnie, to się okaże. Rzeczywiście o podatku mówi się już od lat. Mamy ustawę o gospodarce nieruchomościami - czyli lata 90. - i w polskim ustawodawstwie ten podatek katastralny występuje. Mamy nawet wskazaną ścieżkę ewentualnego wyliczenia wartości katastralnej, czyli jest tutaj mowa o tabelach taksacyjnych, o nieruchomościach reprezentatywnych, o mapach wartości nieruchomości, ale tego podatku nie ma. Dużo się mówi o tym, wiele prac naukowych powstało na temat podatku katastralnego. I teraz rzeczywiście nasiliły się rozmowy na ten temat. Jest to związane z tym, że jesteśmy jednym z nielicznych krajów Unii Europejskiej, który nie ma podatku od wartości nieruchomości. Tak dla wyjaśnienia - my płacimy podatki od powierzchni. Chociaż niektóre elementy podatku katastralnego u nas występują, bo jeżeli popatrzymy na podatki od budowli, to mamy 2% od wartości budowli, czyli coś na wzór podatku katastralnego.
To kto i dlaczego się ociąga z jego wprowadzeniem?
Słowacja, Czechy, Malta, Monaco i Liechtenstein również nie mają podatku katastralnego.
Dlaczego mielibyśmy wprowadzać tego typu rozwiązanie?
Warto może się zastanowić, gdzie ten podatek powinien być dystrybuowany. To nie tylko samorządy, może też zasilić centralny budżet. Podatek katastralny mógłby poprawić trochę gospodarkę nieruchomościami. Oczywiście to są czysto hipotetyczne tezy.
Chodzi o to, żeby sięgnąć do naszych kieszeni i więcej z nich wyciągnąć?
Poniekąd tak. Przy czym system, który jest obecnie, też nie jest systemem dobrym. Nie jest też sprawiedliwy, bo naliczany jest od powierzchni. Teraz niezależnie od tego, czy ktoś ma dużą willę, czy ruinę, płaci tyle samo. Oczywiście może być kolejne pytanie. Narzekamy, że nie ma dróg, że infrastruktura jest słaba, kwestia też mediów, że nie mamy działek uzbrojonych. To wszystko się wiąże z tym, że gmina, czy państwo musi mieć na to jakieś pieniądze i skądś musi te pieniądze wyciągnąć. Od obywateli. I w Danii mamy najwyższe podatki...
...i najwyższą jakość życia.
To jest właśnie związane z tym, że państwo wypełnia swoje obowiązki, bo ma na to pieniądze. Tylko też nie chciałabym, żeby tutaj wyszło, że jestem jakąś dużą zwolenniczką podatku katastralnego. Osobiście uważam, że potrzebne są zmiany, tylko należy zastanowić się, w jaki sposób to zrobić. Możemy się posiłkować krajami Unii Europejskiej. Tutaj Irlandia ma fajny system podatkowy, ma niskie stawki podatku. Podatnik sam wskazuje wartość nieruchomości, przy czym tutaj też nie ma oczywiście dowolności, bo w chwili sprzedaży tej nieruchomości, jeżeli sprzedaż byłaby na poziomie 110%, to na podatniku ciążą surowe kary. Także nie możemy sobie swobodnie zaniżać tej wartości wskazywanej do podatku.
No to powiedzmy, ile płacą Europejczycy?
W zależności od kraju te stawki są różne. Średnio wychodzi o około 1%. Ale tak dla przykładu ta Irlandia - mamy 0,18% do chyba 0,25% i ten podatek jest podatkiem progresywnym. Im tańsza nieruchomość, tym niższy podatek; im droższa nieruchomość, tym wyższy podatek, wyższa ta stawka procentowa.
Upraszczając dziś niczym nadzwyczajnym w Krakowie nie jest mieszkanie za 1 mln złotych, to 10 tys. podatku rocznie.
Licząc tak wprost, o ile byłoby to 1%, bo tak jak mówię, mamy 0,18% do 0,25%. Na przykład na Łotwie od budynków mamy chyba 0,2% do 0,6%, także te stawki są różne. Też warto zastanowić się nad tym, czy ewentualnie to pierwsze mieszkanie, w którym my mieszkamy, czy ta nieruchomość, która służy nam do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, nie powinna być może zwolniona.
To jest rozwiązanie, które istnieje w innych krajach europejskich, że ten podatek za kolejne nieruchomości jest zdecydowanie wyższy. To jest też takie rozwiązanie, za którym i lewica by zagłosowała. Jednocześnie mogłoby doprowadzić do uwolnienia tych nieruchomości, które się kupuje w celach inwestycyjnych, a się nie wynajmuje, bo nie będziemy się „użerać” z lokatorami. Ale czy rzeczywiście tam, gdzie kolejne nieruchomości są opodatkowane wyższą stawką, te nieruchomości wchodzą na rynek najmu?
Możemy popatrzeć na przykład Niemcy, tutaj akurat mamy zupełnie inny ten rynek, bo mamy rynek najmu. My, Polacy, jesteśmy jednak przyzwyczajeni do własności. W tych krajach, gdzie ten podatek rzeczywiście jest, więcej ludzi jednak wynajmuje mieszkania, aniżeli kupuje na własność, ale popatrzmy właśnie na sąsiadów, tam jest jednak ten rynek najmu. Ale ten podatek katastralny też w jakimś stopniu mógłby spowodować, że pustostany weszłyby na rynek.
Może pod tym warunkiem, że zmieniłoby się prawo lokatorskie, że nie trzeba byłoby kilka lat później spędzać w sądzie po to, by się pozbyć lokatora, który sprawia problemy.
Tutaj rozwiązań jest dużo i ja też nie chciałbym się na każdy temat wypowiadać, ale myślę, że jak najbardziej potrzeba zmian na wielu płaszczyznach jest duża. I to prawo lokatorskie w tym momencie jest bardzo silne, boimy się wynajmować mieszkań. To też powoduje, że zarabiamy na mieszkaniu, które no stoi puste i też mamy tą świadomość, że po okresie pięciu lat - bo tendencją nieruchomości jest to, że jednak ceny rosną i to dość sporo - jak zobaczymy sobie historycznie, a po pięciu latach sprzedając mamy dochód, który nie podlega podatkowi.
Wracając do rynku mieszkaniowego - słyszymy, że ten nowy program mieszkaniowy jest tuż, tuż. Tak zapowiada minister Paszyk. To jest w pani ocenie problem przede wszystkim polityczny czy wynikający z doświadczeń z dotychczasowymi programami, że tak to się ociąga? Chodzi o te poprzednie programy, które przynosiły umiarkowane skutki.
Jak popatrzymy historycznie, to rzeczywiście programy mieszkaniowe różnie były odbierane przez beneficjentów, jak również różne były skutki w odniesieniu do rynku, czyli ten rezultat programu nie był zadowalający.
W tym momencie rzeczywiście pojawiły się kolejne sygnały dotyczące programu mieszkaniowego. Nie znamy szczegółów, wiemy tylko przynajmniej z tej wypowiedzi ministra, że będzie to program zbliżony w swoich założeniach do programu MDM, czyli Mieszkanie dla Młodych, który to program obowiązywał w latach 2014- 2018.
Program MDM również częściowo poprawił tą sytuację mieszkaniową niektórych osób, ale nie był z takim entuzjazmem przyjmowany przez obywateli. On miał sporo założeń i tutaj też jest kwestia tego, jak zostanie ten nowy program wprowadzony, bo jeżeli będzie tak jak poprzednio, czyli mamy limity cenowe związane chociażby z wartością odtworzeniową i te limity będą na niskim poziomie, to niestety mało mieszkań będzie się kwalifikować do tego programu.
Albo deweloperzy będą budować pod program na obrzeżach i niskiej jakości nieruchomości.
Nie byłabym taka pewna z tego względu, że chociażby ten program MDM miał obostrzenia powierzchniowe. O ile dobrze pamiętam, 75 m było dla mieszkań, 100 m dla domów jednorodzinnych, dla rodzin wielodzietnych było plus 10 m. Jak popatrzymy sobie na tę zabudowę podkrakowską, to mówimy o mieszkaniach o dużych powierzchniach. Średnia powierzchnia i tak już w tym momencie spadła ze 100 na 90 m². Czyli znowu jak będą limity powierzchniowe, to pod kątem mieszkań nie będziemy się kwalifikować. Wcale też nie jest tak, że te mieszkania pod Krakowem są dużo tańsze. Są tańsze, ale też nie na tyle, żeby kwalifikować się w programy, które będą obostrzone poziomem cenowym i powierzchniowym. Chyba, że te limity będą wyższe, to wtedy jak najbardziej tak.
To może byłby program, który rzeczywiście uruchomiłby w większej skali budownictwo w metropolii krakowskiej. Jak to jest na przykład w powiecie krakowskim i wielickim?
Obecnie na terenie powiatu wielickiego i krakowskiego mamy około 65 inwestycji. W ofercie jest około 600 mieszkań w tych dwóch powiatach. Sprzedaż niestety stanęła, ale nie tylko pod Krakowem, w Krakowie również. Mamy teraz wysyp tych ofert, przy czym też bym nie chciała tutaj jakoś katastrofalnie stawiać tej sytuacji, bo tak naprawdę ten rynek, jeżeli chodzi o oferty, wrócił do sytuacji sprzed programu Bezpieczny Kredyt 2%. Czyli na terenie Krakowa teraz mówimy o około 550, 560 ofertach na rynku pierwotnym i taka sytuacja była przed programem. Program wyczyścił nam rynek i teraz wracamy. Jeżeli chodzi o rynek ofertowy, sprzedaż spadła.
Powiaty krakowski i wielicki, jakie tam są średnie cenowe dzisiaj?
Średnia kształtuje się na poziomie 9200 zł. W odniesieniu do kwartału poprzedniego jest spadek 100 zł, także to jest bardzo nieduży spadek cen i to bardziej jest kwestia błędu obliczeniowego, statystycznego, aniżeli jakiejś tendencji spadkowej. Na razie to jest zbyt szybko, żeby powiedzieć, że coś się dzieje na rynku. Z resztą na terenie Krakowa podobnie te spadki są znikome, tak w średnich, bo jak popatrzymy sobie na cały rok 2024 to zarówno na rynku podkrakowskim jak i krakowskim do metr kwadratowy mieszkania wzrósł około 1000 zł. I tak może dla zobrazowania sytuacji w Krakowie na początku 2024 rynek pierwotny to było około 15 800 zł za metr, a obecnie mamy 16 800. Na rynku wtórnym podobnie też było te 1000 zł. I jak popatrzymy na powiat podkrakowski to również taka tendencja jest z 8 tysięcy na powyżej 9 tys.
Obszar metropolitalny w pani ocenie staje się coraz atrakcyjniejszy dzięki tej ofercie mieszkaniowej i komunikacyjnej?
Bardziej w liczbie inwestycji, że coraz więcej buduje się pod Krakowem. Jeżeli chodzi o liczbę transakcji też mamy ich więcej, w zależności od tego jaki okres sobie weźmiemy do do analizy. Jeżeli mówimy o bardzo krótkim, to widzimy spadek sprzedaży, ale w przypadku dłuższego okresu analizy, ten wzrost jest i on jest znaczny, bo prawie o 100% jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkań na terenie Wieliczki i powiatu krakowskiego. To jest też związane z tym, że mamy niższe ceny, są większe metraże. Ludzie też szukają komfortu, coraz lepsza infrastruktura, czyli poza granicę Krakowa wyprowadzamy się. To też jest taka tendencja rodzin, że jednak rodziny z dziećmi mieszkają poza Krakowem.
Od kilku miesięcy no z uwagi na to zamieszanie między innymi z programem mieszkaniowym słyszymy o drastycznych spadkach cen. Dziś wystarczy zerknąć na portale internetowe, by takie informacje znaleźć w odniesieniu choćby do Warszawy. A Kraków i powiaty krakowski i wielicki?
Ja tych spadków nie widzę. Tym bardziej drastycznych spadków cen. Niewielkie korekty na poziomie 0,3% w mojej ocenie są w granicach błędu statystycznego wyliczeniowego. Przeważnie te spadki widoczne są na rynku ofertowym, bo też zauważyłam, że różne portale, które mają w swoich zasobach oferty, wskazują na spadki cen, ale też mamy rozbieżne raporty. Nie będę tutaj mówić które, ale jedne raporty mówią nam o drastycznym spadku cen, a inne nam mówią o stabilizacji, a jeszcze inne mówią nam o wzroście. Warto zastanowić się nad tym, o jakich ofertach my mówimy i jakie oferty są analizowane, bo jeżeli my wychodzimy z drogą ofertą, która przekracza poziom rynkowy i widzimy, że jednak nie ma sprzedaży i obniżamy tą cenę, to trudno tutaj mówić o drastycznym spadku cen, a raczej o urealnieniu oferty.
Bo też w tych analizach i raportach często my mylimy cenę ofertową z ceną realną.
z ceną transakcyjną i właśnie tutaj w ramach Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości analizujemy ceny transakcyjne i na cenach transakcyjnych nie widzimy spadku cen.
Ekspert: Ceny mieszkań w Krakowie nie spadły i nie spadną. Kto tak myśli, może się srogo zawieść
