Rząd przyjął w tym tygodniu uchwałę w sprawie programu Mieszkanie Plus. Narodowy Program Mieszkaniowy zakłada budowę lokali na wynajem z możliwością przejęcia ich na własność. Kto i kiedy będzie miał szansę odebrać klucze do mieszkania zbudowanego w tym systemie?
Zapis rozmowy Mariusza Bartkowicza z Piotrem Krochmalem z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.
Od kiedy, dla kogo i za ile możliwe będzie wyobrażenie sobie odebranie kluczy do mieszkania zbudowanego w ramach programu Mieszkanie Plus?
- Program ma wystartować od przyszłego roku. Kiedy ktoś dostanie klucze? Ciężko powiedzieć. To zależy kiedy państwo zacznie realizować budynki i jak szybko to będzie szło. Zakłada się, że pod koniec 2019 roku pierwsi lokatorzy zaczną odbierać klucze. Program Mieszkanie Plus to nie tylko budowanie mieszkań komunalnych. To także wspieranie gmin i samorządów a nawet deweloperów w budowie mieszkań socjalnych i na wynajem. Ciekawe jest indywidualne konto mieszkaniowe, na którym będzie można oszczędzać pod przyszłe mieszkanie. Do tych kont co roku państwo będzie wpłacało premię za oszczędzanie.
Niektórzy posłowie opozycji krytykują program mówiąc, że lepiej było kolejne środki przeznaczyć na rozwój programu istniejącego od lat – Mieszkanie Dla Młodych - a nie porywać się na tak nowatorski duży projekt. Jakie są różnicę między MDM a Mieszkaniem Plus? Ten nowy program umożliwi większej liczbie odbiorców dostęp do mieszkania czy grupa odbiorców będzie zupełnie inna?
- Problem w tym, że dotychczasowe programy wspierające zakup mieszkań – MDM czy Rodzina Na Swoim – wspierały tylko tych, którzy mogli zaciągnąć kredyt. Państwo pomagało w spłacie kredytu. Z możliwościami nabycia mieszkań musieli pożegnać się ci, którzy nie mieli środków. Szacuje się, że tylko co trzeciego Polaka stać na to, żeby za kredyt nabyć mieszkanie. Ten program Mieszkanie Plus ukierunkował się na grupę zbyt biedną, żeby zaciągnąć kredyt, ale na zbyt bogatą, żeby dostać mieszkanie socjalne. Dla tej grupy jest program Mieszkanie Plus.
Pomówmy o konkretach. Według propozycji ministerstwa średni czynsz w takim mieszkaniu ma wynosić 10-20 złotych za metr kwadratowy. Przyjmijmy maksymalną stawkę. Za 50-metrowe mieszkanie trzeba będzie miesięcznie zapłacić za czynsz 1000 złotych. To niższa kwota niż za podobne mieszkanie jak weźmiemy pod uwagę ratę kredytu. Pytanie czy nie zbyt wysoka dla osób z niższymi dochodami? Często w tej grupie potrzeby mieszkaniowe są największe.
- Tak, ale trzeba brać pod uwagę, że jak takie osoby szukają mieszkania na wolnym rynku to w Krakowie średnia za metr to 35 złotych, w Warszawie 40 złotych. Opłaty będą połowę niższe. Większa grupa ludzi będzie mogła skorzystać z wynajmu. Mamy możliwość wykupu tego mieszkania przy płaceniu o 20% więcej za czynsz przez kilkadziesiąt lat. Normalnie takiej możliwości nie ma.
Jak to zmieni rynek deweloperski? Sytuacja przedsiębiorców zasadniczo się pogorszy czy oni będą mogli budować mieszkania dla państwa?
- Dużo na rynku deweloperskim się nie zmieni. Ten program nie jest dla ludzi kupujących u deweloperów. Te osoby nie będą mogły być najemcami mieszkań. Deweloperzy tym programem nie są przejęci. Mieszkanie Plus wprowadza regulacje mówiące o tym, że będą mogli być dofinansowani, budując mieszkania na wynajem. Nie znamy szczegółów. Trudno grupie deweloperskiej powiedzieć czy będzie zainteresowana. Dotychczas deweloperzy nie byli zainteresowani budowaniem mieszkań na wynajem. Im się to nie opłacało. Opłacało się budować i sprzedawać. Być może jak poznamy szczegóły to jakaś część deweloperów pójdzie w tym kierunku. Dla rynku deweloperskiego nie będzie to miało znaczenia.
Ministerstwo infrastruktury i budownictwa szacuje, że obecnie na rynku brakuje blisko pół miliona mieszkań. Przez ile lat program musiałby działać, żeby zniwelować ten deficyt?
- Ministerstwo szacuje, że do 2030 roku ilość mieszkań na 1000 mieszkańców zwiększy się do 460. Obecnie to jest 360. To byłby średni poziom europejski. Czy te plany się powiodą? Wątpię. Widzimy jak było z poprzednimi programami. Program mieszkań na wynajem jest od lat. On jest realizowany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Nie idzie on tak jak było zakładane. Można się spodziewać, że tu będzie podobne. To dojście do średniej europejskiej zajmie nam więcej czasu.
Na tle średniej europejskiej jak chodzi o strukturę własności i tego w jakich lokalach mieszkamy jesteśmy zupełnie w innym miejscu niż Francja, Niemcy czy Szwajcaria. Polacy lubią cieszyć się własnością swojego domu czy mieszkania. To dla wielu Polaków jest życiowy cel. Myśli pan, że wraz z programem powinna dokonać się praca nad zmianą w świadomości? Można bezpiecznie żyć w lokalu czynszowym i nie ma potrzeby, żeby przez całe życie zabiegać o to by sprostać spłacie 30-letniego kredytu?
- Tak. Na pewno poprawi to strukturę w stosunku do rozwiniętych krajów. To wynika z pragmatyzmu Polaków. Mamy tak niskie emerytury, że Polacy wiedzą, że wtedy nie będą mogli wynajmować. Czynsz jest zbyt wysoki. Niemca czy Francuza na emeryturze na to stać. Polaka nie. W związku z tym Polak musi sobie zapewnić w czasie produktywności lokum, które wykorzysta na starość. Dlatego w naszej świadomości pokutuje do dzisiaj to, żeby zapewnić sobie mieszkanie. To nie jest oderwane od rzeczywistości.
Wspomniał pan, że raczej jest sceptyczny jak chodzi o zakładane cele do osiągnięcia. Jakie trudności mogą wystąpić? To może być kwestia kłopotu z pozyskaniem gruntów pod ten cel? Większą przeszkodą będzie finansowanie całego pomysłu?
- Program ma się sam finansować bazując na zasobie gruntów skarbu państwa i gmin. W Krakowie mamy przykład. Kraków pokazał 4 działki, na których można realizować program. To małe działki. To nie wystarczy. To wystarczy na zbudowanie kilkudziesięciu mieszkań. Problem będzie z gruntami w miastach, które pozbywały się wcześniej takich gruntów. Łatwo będzie z programu korzystać w mniejszych miastach, gdzie samorządy są zainteresowane budowaniem. Rynek deweloperski rozwinięty jest w 6 miastach. W małych miasteczkach, poza pojedynczymi inwestycjami, nic się nie dzieje.
