Być może wielu z nas podejmując decyzję o wzbogaceniu budżetu domowego poprzez najem mieszkania zastanawia się, czy wystarczy te dodatkowe dochody opodatkować jako osoba prywatna, czy jest to już działalność gospodarcza ze wszystkimi jej konsekwencjami. O wątpliwościach z tym związanych z adwokatem Marcinem Gorazdą rozmawia Marzena Florkowska
Kiedy najem mieszkania możemy traktować jako naszą działalność indywidualną, prywatną, a kiedy jest to już działalność gospodarcza?
Niestety rozróżnienie tego nie jest takie łatwe i budzi wiele kontrowersji. Wiązało się także z całym szeregiem orzeczeń i interpretacji Ministerstwa Finansów co do tego, kiedy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a kiedy jest to najem prywatny. Różnica jest kolosalna. Jeżeli mamy do czynienia z najmem prywatanym, to mamy taką możliwość, aby niezależnie od opodatkowania przychodu z tego tytułu stawką progresywną podatku, wybrać opodatkowanie tzw. ryczałtem ewidencjonowanym od przychodów i płacić podatek w wysokości 8,5 % od przychodów, co w sytuacji, gdy mamy niewiele kosztów do odliczenia, zwykle jest dla nas korzystne. Jeżeli najem stanowi dla nas przychód z działalności gospodarczej, mamy do wyboru albo stawkę progresywną, albo liniową stawkę 19% oczywiście z możliwością odliczenia wszystkich kosztów uzyskania przychodu.
Kiedy zatem musi być to działalność gospodarcza?
Dobra wiadomość dla podatników jest taka, że zarysowuje się pewna tendencja liberalizacyjna. Typowe przypadki,w których orzeczono, że jednak mamy do czynienia z działalności gospodarczą, to przypadek podatnika, który wynajmował 17 garaży. W podobny sposób potraktowano podatników, którzy wynajmują letnikom na dni lub miesiące domki rekreacyjne. Za działalność gospodarczą uznano także najem hotelowy mieszkań czyli najem na dobę lub na kilka dób. Uznano także, że działalnością gospodarczą byłaby sytuacja, w której ja ponoszę wydatki na wybudowanie budynku mieszkalnego lub usługowego w celu jego wynajmowania.
A jeżeli jestem właścicielem trzech lub czterech mieszkań i wynajmuję każde z nich jako osoba prywatna, czy to nie budzi wątpliwości?
Ostatnio ukazała się pozytywna interpretacja Ministerstwa Finansów Izby Skarbowej w Katowicach (dla wyjaśnienia dodam, że jest to właściwa Izba Skarbowa dla mieszkańców Krakowa w takich właśnie sprawach). Przyjęto, że najem kilku czy nawet kilkunastu mieszkań czy nawet lokali użytkowych, które w tym przypadku podatnik odziedziczył, dalej może być traktowane jako najem o charakterze prywatnym.
Najważniejsza informacja jest taka, że póki co korzystniej jest wynajmować mieszkanie jako osoba prywatna, niż prowadzić w tym zakresie działalność gospodarczą.
To trochę zależy od tego, jaki mamy przychód z tytułu najmu i jakie możemy przypisać mu koszty. Przy 8,5 % ryczałcie w zasadzie nie mamy możliwości obniżenia podstawy opodatkowania. Zawsze jednak trzeba dokonać pewnego przeliczenia. W większości sytuacji, w których ja takiego przeliczenia dokonałem, rzeczywiście ten 8,5 % ryczałt był korzystniejszy, bo tych kosztów związanych z najmem lokali jest relatywnie niewiele, a w każdym razie nie na tyle, żeby 19% podatek okazał się opłacalny.
