Nowy program mieszkaniowy – kiedy się go doczekamy?
„Kredyt na start”, hucznie zapowiadany program mieszkaniowy, nazwany też ostatnio „Mieszkaniem dla Młodych 2”, został już całkowicie pogrzebany?
- Jeśli śledzić te doniesienia prasowe, a zwłaszcza to jakich konkretów nie mamy, to myślę, że prawdopodobnie ten program nie wejdzie, przynajmniej nie w takiej skali i nie zgodnie z zapowiedziami. Z programami mieszkaniowymi jest jednak często tak, że już same zapowiedzi mają znaczenie dla rynku. Tak było w poprzednich przypadkach. Ludzie czekają, antycypują pewne zmiany, to są dobrze rozpoznane tematy w ekonomii i oczywiście rynek będzie reagował na tego typu doniesienia.
To, że wiele osób czekało na ten program, miało znaczenie dla rynku. Obywatele odwlekali swoje decyzje inwestycyjne, a przez to zmalała liczba transakcji, zmniejszył się ruch na rynku. Być może teraz, gdy szanse na to są jeszcze mniejsze, część z tych osób zdecyduje się jednak zawrzeć w końcu transakcje i nie odwlekać dłużej swoich decyzji. Czas pokaże.
Czy to, że następuje pewna korekta cenowa na rynku nieruchomości wynika z tego, że deweloperzy ostatecznie nie doczekali się nowego programu mieszkaniowego?
- Nie wiem, czy ona jest tak bardzo widoczna na rynku. Dane napływają z pewnym opóźnieniem. Na razie możemy głównie obserwować dane ofertowe, bo transakcyjne zwykle znamy z miesięcznym, dwumiesięcznym, czasami kwartalnym opóźnieniem – zwłaszcza oficjalne dane Narodowego Banku Polski są podawane do publicznej wiadomości z dużym opóźnieniem. Faktycznie, są takie sygnały, że ceny zahamowały. Czasami widać pewne drobne korekty. Osoby, które znają się na konstrukcji indeksów cen mieszkań wiedzą jednak, że to jest dosyć skomplikowany problem.
Rynki działają w ten sposób, że każdy kryzys objawia się spadkiem zainteresowania kupnem. Po cenach tego nie zaobserwujemy w żaden sposób. Będzie widać raczej malejące zainteresowanie, malejący wolumen transakcji. Dopiero po jakimś czasie, kiedy do wszystkich uczestników w rynku dojdzie wyraźny sygnał, że nie ma co liczyć na poprawę sytuacji, że popyt zmalał, wtedy ewentualnie sprzedający będą w stanie dostosować swoje oczekiwania cenowe. Podmioty prywatne będą skłonne negocjować ceny, obniżyć je i znajdzie to odzwierciedlenie również w spadku cen ofertowych. To zwykle jest proces opóźniony. A deweloperzy oczywiście tym bardziej są w stanie poczekać.
Nie przewidywałbym jakichś znaczących spadków. Deweloperzy będą oczywiście wypatrywać zmian, przeczekiwać ten zły okres. Ostatnią prawdopodobnie rzeczą, którą zrobią, będzie obniżenie cen. Jest taki proces w ekonomii znany jako „lepkie ceny”. Nawet jak jest źle, skłonność do obniżania cen jest na rynku bardzo mała.
Rynek odczytuje przeróżne sygnały płynące, także ze świata polityki. Ostatnio minister Pełczyńska-Nałęcz mówiła, że pora przyjrzeć się marżom deweloperskim, które mają być największe w Europie. Jak to mogło zostać odebrane?
- Nie wiem, czy zrobiła odpowiednio szerokie badania, żeby tak deklaratywnie to stwierdzić. Marże deweloperskie oczywiście są pochodną ryzyka i oczekiwań deweloperów związanych z prowadzeniem działalności w takim na przykład kraju jak Polska. Nawet zakładając, że one są faktycznie wyższe niż w innych krajach europejskich, trzeba się zastanowić, czy ryzyko, które deweloperzy ponoszą w Polsce jest adekwatne do ryzyka, które jest w krajach może z nieco stabilniejszymi warunkami prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli marża jest wyższa, być może jest to kompensacja pewnego ryzyka, które deweloperzy ponoszą. Nie przeprowadziłem takich badań, więc nie jestem pewien, czy ta obserwacja jest poprawna. Zapowiedź przyjrzenia się marżom deweloperskim – brzmi niepokojąco.
Wciąż w tej materii istnieje podział w koalicji rządzącej. Część chce tego programu, część się sprzeciwia, choćby Lewica i Polska 2050. Przedstawiciele tych ugrupowań mówią, że samorządy przede wszystkim powinny stawiać na mieszkania na wynajem. Po 1989 roku jednak ponad 90% wszystkich mieszkań, które powstały, wybudowali deweloperzy. Czy jest jeszcze miejsce na tym rynku dla podmiotów publicznych?
- Temat jest złożony. Dotychczas w Polsce zdecydowanie lepiej udawały się wszystkie programy mieszkaniowe, które polegały na dosypywaniu pieniędzy na rynek. One oczywiście udawały się w tym sensie, że były realizowane, natomiast to, jaki efekt miały na rynku - ekonomiści mogliby się tu spierać.
Przykładem jest program taniego kredytu 2%. Z całą pewnością nie poprawił on dostępności mieszkaniowej. Był to program generalnie stymulujący popyt, więc przyczynił się również do dalszych wzrostów cen. Mieliśmy więcej pieniędzy na rynku. Część osób być może skorzystała z tego programu, natomiast przyczynił się też prawdopodobnie do zmniejszenia dostępności mieszkań dla pozostałych. Nie tędy droga.
Prawdopodobnie lepszą drogą jest wspieranie budowania mieszkań na wynajem, ale też wspieranie rynku najmu, czyli tworzenie warunków, gdzie będzie się opłacać mieszkania wynajmować – w cywilizowany, przewidywalny sposób. A także – dostarczać ten zasób, w tym publiczny zasób, gdzie czynsze są znacznie niższe od tych, które występowałyby na rynku. Jestem zwolennikiem tego rozwiązania, ponieważ w Polsce oddaliśmy w pełni pole rynkowi.
To jest coś, czego byśmy pewnie nie zaobserwowali w wielu innych krajach Unii Europejskiej, bardziej rozwiniętych niż my. Mamy bardzo duży wskaźnik własności mieszkaniowej. Wszystkie inwestycje są realizowane w zasadzie przez podmioty prywatne dla zysku. Jest to model może i efektywny, ale tylko dla części społeczeństwa i rodzi pewne konsekwencje. Wyklucza na przykład z konsumpcji mieszkaniowej część osób, które nie są w stanie w tym funkcjonować. To ma też pewne konsekwencje społeczne, na przykład to, że ludzie nie mogą kupić czy wynajmować, mieszkania po studiach, czy wkraczając w dorosłość. A to opóźnia ich decyzję o posiadaniu dzieci, co ma dalsze konsekwencje w przyszłości.
Społeczne Agencje Najmu – dlaczego to wciąż mało popularne zjawisko?
Takie inicjatywy jak ta skawińska i tarnowska – tamte samorządy postawiły na budownictwo mieszkaniowe – na razie wiele na tym rynku nie zmienią.
- Jestem zwolennikiem tego typu rozwiązań. Państwo i samorządy nie powinny tu abdykować. Często te rozwiązania są kosztowne. Jeśli popatrzymy na ten problem w perspektywie dekady, to pewnie są jakieś powody, dla których dotychczas to deweloperzy budowali. Programy, które realnie miały zwiększyć społeczny zasób publicznych nieruchomości, mieszkań na wynajem, dotychczas miały marginalny wpływ na działanie rynku.
Każdy zabieg, który w efektywny sposób będzie w stanie tę lukę zapełnić, uważam za sensowny. Mieszkanie to nie jest tylko rynek, trzeba o tym pamiętać. Trzeba też pomagać osobom, które nie są w stanie zaspokoić potrzeb mieszkaniowych rynkowo, a być może są na zbyt zamożne, żeby korzystać z pomocy zasobu komunalnego, bo nie kwalifikują się.
Myśli pan, że skoro podmioty publiczne budują mieszkania, to będzie koniec dla patodeweloperki: siedemnastometrowych mieszkań albo lokali z balkonami pod ziemią?
- Nie przewiduję tego końca z dwóch powodów. Po pierwsze, często te inicjatywy powstają w mniejszych miejscowościach. Tam deweloperzy często nie są zainteresowani budowaniem. Oni są zainteresowani – jakby popatrzeć na statystyki – budowaniem w ośrodkach dużych, gdzie ceny są wysokie, gdzie łatwo o klienta. W przypadku mikrokawalerek – takie lokale kupuje się najczęściej w celach inwestycyjnych, na przykład w formule najmu krótkoterminowego. Tu tkwi problem. W mniejszych miejscowościach, to nie jest ten rynek, to nie jest ta konkurencja. To jest ten drugi problem, o którym chciałem powiedzieć. Na razie to jest zbyt mało, żeby coś realnie się zmieniło.
Jak wytłumaczyć więc słabe powodzenie idei znanej jako społeczne agencje najmu? Dlaczego inwestorzy boją się wynajmować mieszkania, wolą je zostawić, żeby stopa zwrotu wynikała tylko ze wzrostu wartości nieruchomości? Agencja nie dość, że wypłaci pieniądze, to jeszcze się zajmie lokatorami.
- Dałbym czas tej inicjatywie. Być może ludzie nie przekonali się jeszcze, że to ma sens. Rynek podlega też fluktuacjom. Wszyscy, którzy chcą, z łatwością wynajmą swoje mieszkanie na rynku i może w ogóle nie interesują się społecznymi agencjami najmu.
Kiedy rynek, koniunktura się zmieni, być może będzie to bardziej interesujące dla wielu z nich. Nie wszystkie programy udawały się na samym początku. Być może potrzeba trochę czasu. Wiele gmin nie przystąpiło w ogóle do tych programów. Z całą pewnością jeszcze za wcześnie na pełną ocenę.
W Polsce za dużo programów porzucamy albo wdrażamy po zbyt krótkim okresie ewaluacji. Ten rynek cały czas się zmienia. To nie tworzy stabilnych warunków.
Co z nieruchomościami, które zostały zakupione w celach inwestycyjnych, a teraz stoją puste? Jest tu potencjał dla społecznych agencji najmu?
- Publicznie podawane statystyki dotyczące pustostanów w Polsce dla niektórych mogą być przerażające – że tak wiele mieszkań stoi pustych, nawet w takich miastach jak Kraków, gdzie jest ogromny popyt mieszkaniowy. Są szacunki, że to jest 60 tysięcy mieszkań na przykład, przy zasobie bodajże 430 tysięcy. To dużo. Prawdopodobnie te szacunki są jednak zawyżone. Nie uwzględniają części zasobu, którego nie da się wynająć w krótkim okresie, bo wymaga bardzo dużych remontów. Część mieszkań to są mieszkania świeżo oddane i dopiero czekają, aż zostaną przystosowane.
Nie wiadomo, ile tego zasobu fizycznie jest dostępne, poza tym ten zasób dotyczy głównie gmin. Mamy problem nierównowagi przestrzennej. To są gminy, gdzie i tak nie będzie zbyt dużych potrzeb mieszkaniowych. Ludzie raczej emigrują do dużych ośrodków miejskich. Pytanie, co będzie w dużych ośrodkach miejskich. Czy dla osób, które mają mieszkania i z jakichś powodów nie chcą ich wynajmować, taka większa pewność (przy mniejszym być może zysku z tego wynajmu) będzie na tyle atrakcyjna? Na pewno jest to temat rozwojowy.