Co zmieni program Kredyt na start?
Trwają konsultacje programu Kredyt na start, ale coraz bardziej przebijają się do nas głosy dotyczące dopłat do rat kredytów. Nie wiemy, czy do końca konsultacji ministerstwo dowiezie ten projekt. Sporo kontrowersji jest z tym związanych. W panów ocenie to zostanie dowiezione do końca konsultacji?
Piotr Legerski: Środowisko spodziewa się nowego programu wsparcia zakupu mieszkań przez ludzi młodych. Ten program ma limit wieku 35 lat. Od czasów socjalizmu młody człowiek to człowiek do 35. roku życia. Czy to kwestia dopłat do spłat raty? To jakiś sposób. To lepszy program niż ten, który kończył się w zeszłym roku, czyli Mieszkanie dla Młodych. Beneficjentem tamtego programu byli bogaci single. Tu są ograniczenia w powierzchni, cenie mieszkania i poziomu dochodowego dla osób w poszczególnych miastach. Miasta są zróżnicowane. Warszawa ma zwiększone limity o 20%. Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto mają o 10% zwiększone w stosunku do reszty Polski. To jakieś rozwiązanie. Czy najlepsze? Nie umiem ocenić, ale to spore wsparcie, gdy jest inflacja. Banki zatrzymały się na inflacji kilkuprocentowej.
Opór budzi to nie tylko polityczny. Podzielona jest Koalicja 15 października. Lewica by chciała innego rozwiązania. Politycy Lewicy przekonują, że to się będzie wiązało ze wzrostem cen nieruchomości. W ministerstwie trwa exodus ministrów. Co dalej z dopłatami? Wjedzie to w życie?
Piotr Krochmal: Każdy program, który polega na tym, że wylewa się rzeka pieniędzy dla beneficjentów, powoduje wzrost cen. Liczy się tylko skala wzrostu. Przy poprzednim programie BK2% była to rzeka pieniędzy. Tu jest druga propozycja ministerstwa. Pierwsza była bardziej optymistyczna dla biorących kredyt. Ta jest okrojona o około 1/3. Okrojono limity zarobków i progi dochodowe. Widać, że minister robi wszystko, żeby ten program jak najmniej dotknął rynek nieruchomości w sensie wzrostów. To i tak spowoduje wzrost cen.
Piotr Legerski: Dwa uzupełnienia. Po doświadczeniach poprzedniego programu ten jest rozłożony w czasie. Nie ma pełnego limitu kredytów do wykorzystania od razu, jest to podzielone na transze kwartalne. Ten wpływ może być nieco złagodzony. Gorszy dla Krakowa, Warszawy i chyba Wrocławia jest niesamowicie niezrównoważony rynek, jeśli chodzi o podaż nowych mieszkań. Nadwyżka popytu nad podażą w Krakowie to dzisiaj 25-30%. Jak do tego dołożymy bodziec kredytowy, ceny pójdą w górę. To wcale nie zwiększy jednak marż deweloperów. Galopujące ceny nieruchomości i działek, których praktycznie nie można kupić, powodują, że marża jest ciągle taka sama. W Krakowie jest obniżona o to, że przygotowanie inwestycji to nie są 3 lata, ale 4-5 lat.
Zapytam o opinię polityków Lewicy, którzy chcą stawiać na budowę mieszkań na wynajem. To realna alternatywa? Albo na wynajem, albo dopłaty do kredytów?
Piotr Krochmal: W Krakowie miasto nie ma gruntów, żeby na nich realizować budownictwo wielorodzinne. Propozycja Lewicy nie będzie miała możliwości realizacji w Krakowie. Jak Lewica chce to przepchnąć, to w małych miasteczkach.
Włocławek jest tu przywoływany.
Piotr Krochmal: Właśnie. W takich małych miasteczkach gminy mają tanie grunty. W Krakowie będzie zero odzewu. Dla Krakowa byłby lepszy każdy inny program niż ten Lewicy. On tutaj nie zafunkcjonuje.
Piotr Legerski: Tutaj są dwie rzeczy, które dla wszystkich są oczywiste, ale nie w naszym kraju. Po pierwsze najdroższym inwestorem budownictwa mieszkaniowego są gminy, skarb państwa i samorządy. To najmniej racjonalny sposób wydatkowania pieniędzy. Drugi punkt, jeszcze gorszy, to budowanie gett. Za tym idzie budowanie tylko obiektów komunalnych. W całym cywilizowanym świecie następuje zrównoważenie. Miasto, jak ma teren, najrozsądniej przekazuje teren deweloperom, wyceniając to na rynkowych warunkach. Deweloper buduje mieszkania i ma obowiązek oddać gminie 20% mieszkań na mieszkania komunalne. To powoduje, że wspólnota nawzajem ciągnie się w górę. Osoby słabsze ekonomicznie mają kontakt z osobami, które mogą im pomóc w zmianie pracy, sytuacjach ekstremalnych. To wygląda inaczej w przypadku mieszkań komunalnych, gdzie są sami przesiedlani ludzie. Tam jest ciągnięcie w dół i patologia się lubi rozlewać.
Wiedeń jako przykład idealny? Raczej nie...
Jest też inny przykład podawany przez wszystkich – Wiedeń.
Piotr Krochmal: Wszyscy odmieniają to miasto przez przypadki. Nie wiem dlaczego nie całą Austrię, ale tylko Wiedeń. W Wiedniu ten proces zaczął się 98 lat temu. Jeśli mówią o Wiedniu, niech mówią cała prawdę. Mamy czekać 100 lat na efekty? To kolejna rzucony w przestrzeń przykład. Ci, którzy o tym mówią, wprowadzają w błąd cynicznie albo nie doczytali. Ceny krakowskich gruntów... Zgodzę się z prezesem Legerskim. Problem w tym, że Kraków nie ma gruntów. Wchodzenie w układy z deweloperami w tym stanie gruntów miasta nie wchodzi w rachubę. Miasto by musiało najpierw te grunty nabyć.
Piotr Legerski: Wiedeń znamy jako deweloperzy krakowscy bardzo dobrze. Byliśmy tam na warsztatach. Spotykaliśmy się z władzami Wiednia, inwestorami i spółdzielniami. Austria jest specyficznym krajem UE. To kraj, w którym spółdzielczość mieszkaniowa ma dominującą, ustawowo uregulowaną przewagę. Spółdzielnia może wynajmować drożej niż deweloper prywatny. Wiedeń ma od pewnego czasu politykę zmniejszenia liczebności miasta z 3,5 do 3 milionów. W tym kierunku zbudował dworzec autobusowy 20 km od Wiednia, metro, drogi, przekazał część terenów deweloperom, oczekując zwrotu w postaci 20% działek, ale tym razem już dla miasta. Resztę przekazał spółdzielniom mieszkaniowym. To kompletna struktura z zaprojektowanymi i budowanymi szkołami, przedszkolami i ośrodkami zdrowia. To zrobiło miasto. Wrocław zrobił podobnie na Żernikach, które zostały przygotowane i przekazane deweloperom w szczerym polu. Miasto może zrobić politykę mieszkaniową, ale Austria nie jest dobrym przykładem. Nie można porównywać Krakowa z austriackimi miastami. W Polsce są spółdzielnie mieszkaniowe, ale one nie mają pieniędzy na zakup gruntu. Tam jest to inaczej uregulowane. Spółdzielnia ma przewagę ustawowo. W Polsce prawo spółdzielcze nie daje przewagi. Ja się wywodzę z ruchu spółdzielczego. Wiem, o czym mówię. Zakładałem spółdzielnię jeszcze w czasach komuny.
Jak zareaguje rynek? Spirala rosnących cen się nie skończy?
Czekamy na koniec konsultacji ws. programu Kredyt na start. Jak już rynek na to reaguje? Jak zareaguje po wejściu w życie tych przepisów? To pytanie nie tylko o ceny, ale też o liczbę inwestycji.
Piotr Krochmal: W tej chwili w biurach pośredników kredytowych najwięcej jest singli. Oni się zorientowali po drugiej odsłonie, że ten program nie jest dla nich. On jest głównie dla rodzin, najlepiej wielodzietnych 2+3. Wtedy kredyt będzie na 0%. W innych przypadkach kredyt taki nie będzie. Dlatego zmieniono nazwę „na start”. Jego beneficjenci nazywani są starterami. Starterzy czekają. Podobnie jak przy kredycie 2%, ci, którzy nie wchodzą w ramy tego programu, wychodzą na rynek już teraz. Wiedzą, że dziś kupią za cenę wysoką, ale niższą niż po wejściu programu. Decydują się teraz, bo potem ceny będą wyższe. Nie wiemy, o ile, ale jest zgodność, że wyższe będą.
Można jakoś zatrzymać tę spiralę cen?
Piotr Legerski: To też pytanie, jak definiujemy cenę. To, co dziś jest przekazywane obywatelom, że Kraków to teraz około 17 tysięcy, to średnia. Jedna inwestycja o 1000-2000 mieszkań z wysoką ceną spowoduje, że to będzie 20 tysięcy. Statystyka nie jest tu najlepsza. Bez racjonalnej polityki planowania przestrzennego , bez uwolnienia terenów i podjęcia decyzji, czy rozlewamy miasto, czy go dogęszczamy, bez polityki długofalowej nie da się tego miasta uzdrowić. Szarpanina pewnie potrwa 3-4 lata. Oby to się skończyło. Działania dzisiaj realizowane, jak przegląd starych planów, plan ogólny dla miasta, nowi ludzie w wydziale planowania przestrzennego w Krakowie, obligatoryjne przetargi na sporządzenie planów, brak gigantomanii i robienia planów dla 700 hektarów… Cały świat to robi dla 30-60 hektarów. Tak zrobił Hamburg, Lyon, Bilbao. Tak się robi. Wtedy można polepszyć strukturę, ale trzeba odwagi. Ona już jest w Krakowie. Nowy konserwator zabytków mówi, że budynki mogą być wyższe. Nie bolą go budynki 100-metrowe, jak poprzedników. Szkieletor przeszedł długą drogę, żeby został wyremontowany. Może być inaczej. Jak będzie otwartość prezydenta Miszalskiego i wiceprezydenta Mazura, jak on się odważy posłuchać SARP, środowiska, może także nas, może to pójść do przodu, ale to proces wieloletni.
Co może zmienić w Krakowie nowy prezydent i nowa Rada Miasta?
Mówią panowie wprost o Krakowie. To szczególny rynek. Sporo było dyskusji o polityce mieszkaniowej przed wyborami. Mamy nowego prezydenta. Co może zrobić prezydent po stronie podażowej?
Piotr Krochmal: To, o czym mówił prezes Legerski, potrwa wiele lat. W tym czasie Kraków będzie najdroższym miastem w Polsce jeśli chodzi o ceny mieszkań. W 2019 roku Warszawa była droższa od Krakowa o 20%. Teraz o 5%. Za kilka lat będziemy najdrożsi. Potrzebne są działania natychmiastowe. Takim będzie wykorzystanie kończącej się ustawy Lex Deweloper. Dotychczas radni w Krakowie nie puścili żadnego projektu. W Warszawie nie ma miesiąca, żeby jakaś inwestycja tego typu się nie pojawiła. Zabudowali cały Żerań. W skrócie to zabudowa na gruntach przemysłowych, które i tak są przeznaczone pod zabudowę. To budowa na gruntach pod zabudowę. W Krakowie jest bardzo dużo gruntów, które są pod budowę biurowców. W tym roku nie buduje się żaden biurowiec. Mamy 19% wakatów. Biurowce stoją puste. Grunty stoją puste. Wystarczy dopuścić Lex Deweloper i z dnia na dzień by się pojawiło kilkanaście nowych budów, które by rozładowały stronę podażową. To by zahamowało ceny. W 2016 roku mieliśmy w Krakowie 214 budów. Teraz 75. Nie dlatego, że deweloperzy nie chcą budować. Nie ma gdzie. Konkurencja się kurczy. Wtedy jedna, dwie inwestycje burzą statystykę. Dlaczego? Bo jest tego mało. Jak było więcej, jeden czy dwóch deweloperów nie mogli podnieść cen, wprowadzając bardzo drogie mieszkania. Ludzie muszą płacić. Trzeba rozwinąć stronę podażową. Kraków ma wielką okazję. Są nowi radni. Wiem, że jest wielu radnych, którzy głosowali przeciwko, ale mam nadzieję, że pójdą po rozum do głowy i pozwolą budować na gruntach zdekapitalizowanych, gdzie są stare hale.
Piotr Legerski: Tu należy uzupełnić to o wątek ekonomiczny. Dziś ceny gruntów pod budownictwo ekonomiczne, w byle jakich lokalizacjach, to od 4000 złotych do każdego metra kwadratowego mieszkania w górę. Ceny pod biurowce w lepszych miejscach są w granicach 2000 do metra budowanej powierzchni. Te tereny są tańsze. One mogą spowodować na rynku ruch cenowy w dół. Sprzeciwiam się takim określeniom jak Lex Deweloper, betonoza. To krzywdzące. Nie deweloperzy są betoniarzami w Krakowie, ale miasto i duże hale sklepowe. Tak samo jest z Lex Deweloper. To normalne narzędzie, z którego można skorzystać. Bezwładność przygotowywania i uchwalania planu to 4 lata i jest szalejący rynek. Nie wiemy, jak się zachować, jakie będą ceny jutro, jeśli chodzi o ziemię. Będziemy w stanie kupić grunt za te pieniądze i zbudować identyczną powierzchnię? Na dziś nie jest to możliwe.
Możemy wskazać przykładowe lokalizacje gruntów pod budownictwo biurowe z niższymi cenami?
Piotr Krochmal: Do Rady Miasta zostało złożonych wiele projektów w różnych punktach miasta od Śródmieścia po Nową Hutę. Znam te lokalizacje. To choćby rejon ulicy Cystersów, jest ulica Seniorów Lotnictwa. Jest w każdej dzielnicy kilka miejsc, które są zabudowane starymi, zdekapitalizowanymi budynkami, których plany zagospodarowania przestrzennego przeznaczają pod usługi. W Polsce w 2003 roku wygasły plany. Od tego roku się je buduje na nowo. Miało to trwać 2-3 lata. W Krakowie po 20 latach mamy 78% terenów pokrytych planami i jesteśmy wiodącym miastem. Warszawa nie ma nawet 50%. Przez te 20 lat projektowano nam teren pod inne życie. Pandemia wywróciła stolik. Jest inne społeczeństwo, które potrzebuje innej struktury terenów. Nie ma czasu, żeby 20 lat czekać na zmiany. Musi to być szybciej.
Dogęszczać miasto czy rozlewać?
Dogęszczać czy nie? Dogęszczać? Skoro są te grunty pod zabudowę biurową, jest to równoznaczne z dogęszczaniem?
Piotr Legerski: Oczywiście dogęszczać, ale racjonalnie z zachowaniem proporcji, skali, stylu. Od tego jest architekt miasta, plastyk i konserwator, żeby zadbać o detale, żeby budynki w stare zabudowie wyglądały podobnie. Powinny być nowoczesne. Dogęszczać. To najtańsze budownictwo. W obecnym stanie prawnym w Krakowie budowa drogi dojazdowej do osiedla, którą deweloper musi zbudować, powoduje, że to 1000 – 1500 złotych do metra kwadratowego więcej niż w starej tkance. Potrzebna jest do tego polityka bardziej złożona. Jest kwestia elastyczności, miejsc postojowych. Nie może być dogmat. Jest zarządzenie prezydenta miasta i ZDMK mówiące, że dla każdego mieszkania musi być 1,2 miejsca postojowego. Potem robi się plany i dla Rybitw się zmienia, bo jest 0,5. Dlaczego? Ja w centrum na Kalwaryjskiej musiałem robić 1,2. Klienci nie chcą tych miejsc. Tam jest ciężko wjechać. Tam wszyscy jeżdżą tramwajem. Po co to? Dogmatyczne podejście do zapisów jest takie. Bez elastyczności, indywidualizowania inwestycji… Nie ma dwóch identycznych inwestycji. Nie da się bez tego miasta zrewolucjonizować. To nie będzie możliwe.
Piotr Krochmal: Dodam tylko jedną rzecz. W ostatnim 30-leciu 98% mieszkań w Polsce wybudowały prywatne firmy. Skarb państwa i gminy wybudowały tylko 2%. W najbliższych latach niewiele się zmieni. Walka z deweloperami to walka z jedynymi podmiotami, które mieszkania nam budują.