Zapis rozmowy Jacka Bańki z prof. Bartłomiejem Maroną, kierownikiem Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie
"Rządowe programy mieszkaniowe mają charakter propopytowy i propodażowy"
Coraz więcej instytucji krytykuje program „Mieszkanie na start”. Rząd dowiezie go do celu, jakim będzie przyjęcie przez parlament?
Celem powinna być poprawa sytuacji mieszkaniowej Polaków. Obawiam się, że ten program generalnie nie będzie realizował głównego celu. Nie chciałbym się wypowiadać na temat konsensusu politycznego, jest jednak wiele przesłanek, że tego konsensusu może nie być.
Dlaczego program ten nie realizuje w zapowiedziach tej najważniejszej potrzeby, jaką jest zapewnienie Polakom mieszkania? Temu ma przecież służyć.
Programy mają charakter propopytowy bądź propodażowy. Największym zagrożeniem jest warstwa propopytowa. Jest pewna grupa obywateli, która jest beneficjentem tego typu programów. Natomiast w długim terminie programy tego typu mogą sprzyjać wzrostowi cen. Kolejnym gospodarstwom domowym będzie więc trudniej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ze względu na wyższe ceny.
Miało nie być polityki, ale odnieśmy się do niej jeszcze. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej w międzyresortowych konsultacjach stoi na stanowisku, że rzeczywiście program doprowadzi do wzrostu cen nieruchomości. To już wiedzieliśmy rok, pół roku temu.
To jest bardzo dobry przykład. Mamy dwa ministerstwa i dwa różne punkty widzenia. Są one uzależnione m.in. od tego, kto stoi na czele tych ministerstw. Musimy jednak pamiętać, co było wcześniej niż pół roku temu, czyli przypomnieć sobie kampanię wyborczą. Tego typu program jest konsekwencją kampanii wyborczej i obietnic, które tam padły. W ekonomię, politykę gospodarczą, politykę mieszkaniową mamy wtłoczony komponent polityki i to jest duże zagrożenie.
Wszystkie dotychczasowe programy mieszkaniowe powodowały wzrost cen nieruchomości?
Na pewno nie wszystkie. Musimy jednak zwrócić uwagę, że programy w zakresie polityki mieszkaniowej również są w kontekście wspierania podaży. Nie możemy wszystkich programów, które zostały zaproponowane na przestrzeni ostatnich 20 lat, wkładać do jednego worka. Są takie, które mają wspierać podaż; są pewne zmiany choćby w ustawie o planowaniu przestrzennym, które mają generować nową podaż ziemi. Te najbardziej nośne, najbardziej popularne jak „Mieszkanie dla młodych”, „Kredyt 2%” – one kreowały popyt i ceny.
A który program kreował podaż?
Tutaj możemy mówić o idei TBS. Obecnie rozważamy SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe – red.). Są również pewnego rodzaju inicjatywy punktowe. Na przykład w planowaniu przestrzennym mamy do czynienia z nowym instrumentem prawnym - zintegrowanymi planami inwestycyjnymi pozwalającymi budować na terenach, które według planu miejscowego przewidują powierzchnię biurową. Jednak ze względu na zmianę otoczenia instytucjonalno-ekonomicznego tej powierzchni nie da się wybudować, bo nie ma wystarczającego popytu. Zamiast zmieniać plan miejscowy, można punktowo zmienić funkcjonalność danej działki.
Wróćmy do programu „Mieszkanie na start”. Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej zwraca uwagę, że warto by zostawić w tym programie, o ile zostanie on przyjęty, komponent związany z kredytem na wkład własny albo partycypację w społecznych inicjatywach mieszkaniowych; zostawić ten element propodażowy.
Musimy pamiętać, że państwo polskie w jakimś stopniu abdykowało, jeżeli chodzi o wspieranie inicjatyw nierynkowych. Większość lokali z ponad 200 tys. mieszkań, które są rocznie oddawane, oddają albo deweloperzy, albo w systemie gospodarczym podmioty prawne. Jest to ponad 90% wszystkich nowych mieszkań. Jedynie kilka procent to inwestycja społeczna, komunalna, państwowa, z tym komponentem publicznym. Wszelkiego typu programy czy inicjatywy, które zmieniają te proporcje, warte są rozważenia, dyskusji.
Czy Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa to jest kierunek, w którym powinniśmy iść?
Na pewno tak. W żadnym społeczeństwie, gdzie obowiązuje gospodarka wolnorynkowa bądź społeczno-rynkowa, wszyscy obywatele nie będą w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku poprzez zakup, wzięcie kredytu bądź najem rynkowy. Zawsze będzie grupa obywateli, to może być 30, 40, 60%, do których musi być skierowana odpowiednia oferta, nie w stu procentach rynkowa.
Dziś Business Insider wylicza, że osoba zarabiająca płacę minimalną, 4300 złotych, mogłaby sobie pozwolić na kredyt sięgający 160 tysięcy złotych.
Przy czym, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w Krakowie mieszkań do 500 tys. złotych jest najmniej w całej Polsce (stanowią one może kilka procent wszystkich mieszkań, które są do dyspozycji w naszym mieście, obecnie jest ich ok. 5,5 tysiąca), to widzimy, gdzie jesteśmy. W Krakowie bylibyśmy w stanie kupić kilka metrów i to na kredyt.
Czy rządowe programy poprawią sytuację na rynku mieszkaniowym?
Czy można w jakiś sposób poprawić program „Mieszkanie na start”, wzmacniając sferę propodażową? SIM-y to jedna rzecz. W jaki sposób można jeszcze dokonać zmian?
Nie jestem bezwzględnym przeciwnikiem tego typu programów. One są potrzebne, wspierają budownictwo, wspierają rozwój gospodarczy, kreują PKB. Z takim zagrożeniem spadku PKB, stagnacji, mieliśmy do czynienia w 2022 roku. Ważne, by były to programy przemyślane, wdrażane z odpowiednim wyprzedzeniem na bardzo długi czas. W sytuacji, gdy są one wdrażane ad hoc, na kilka, kilkanaście miesięcy, powoduje to niepotrzebne szoki na rynku nieruchomościowym, z którymi mieliśmy do czynienia w kontekście ostatniego programu mieszkaniowego. Grudzień 2022 roku – zapowiedź tego programu, cały 2023 i większość 2024 roku to wzrosty cen mieszkań.
A jak dzisiaj rynek reaguje na program „Mieszkanie na start”?
Jest wyczekiwanie, to na pewno. Ciągle mamy konsekwencje programu „Bezpieczny kredyt 2%”, który właśnie się zakończył. Mamy do czynienia z rozpoczętymi budowami i ciągle przygotowuje się nowe oferty mieszkaniowe. Jest ich znacznie więcej niż w latach ubiegłych. Szacuję, że to może być mniej więcej 70-80% mieszkań dostarczanych na rynek, tak zresztą mówią dane GUS, niż było to w analogicznych okresach poprzedniego roku. Z drugiej strony, mamy zmniejszoną sprzedaż. Większa podaż krótkoterminowo i mniejsza sprzedaż może sprzyjać lekkim korektom na niektórych rynkach regionalnych w Polsce, wydaje mi się, że również w Krakowie.
W jaki sposób więc można byłoby wzmacniać stronę podażową?
W przypadku takich miast jak Kraków potrzebne jest uwolnienie dodatkowych gruntów. Musimy sobie zdawać sprawę, że nowe inwestycje, które są realizowane w większej skali niż rok wcześniej, nie wynikają z uwolnienia nowych zasobów ziemi w Krakowie, tylko wykorzystania banków ziemi, które były w gestii deweloperów. Wielu deweloperów ma pewne areały, które sukcesywnie uwalnia. Problem polega na tym, co będzie za trzy, cztery, pięć lat. Tak jak już wspomniałem, między innymi, taką szansą jest zeszłoroczna nowelizacja Ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadzająca…
… plan ogólny.
Tak, oraz zintegrowany plan inwestycyjny, które muszą być zgodne z planem ogólnym, a jeśli nie ma takiego, to ze studium. Wydaje się, że dla niektórych miast taką szansą jest również ustawa, która kolokwialnie nazywana jest „lex deweloper”. Są to punktowe instrumenty, które nie rozwiązują całościowego problemu. Na pewno tworzenie planu ogólnego będzie kolejną możliwością na poprawę sytuacji mieszkaniowej w wielu miastach Polski, w tym również w Krakowie. Taką mam nadzieję.
Jak mają funkcjonować zintegrowane plany inwestycyjne?
Niedawno zakończyło się przyjmowanie wniosków do planu ogólnego. Wytłumaczmy, jak mają funkcjonować zintegrowane plany inwestycyjne.
Pokażmy to na przykładzie krakowskim. Wyobraźmy sobie, że w Krakowie jest w tej chwili 1 800 000 m2 powierzchni biurowej, 20% to pustostany. Nie ma potencjału na większą zabudowę biurową. Natomiast plany miejscowe, które powstawały 10 czy 15 lat temu, często oparte były o założenia sprzed kilku lat. Pytanie, czy trzeba tworzyć nowy plan miejscowy dla danego terenu, czy punktowo, na jakimś fragmencie, który jest w dyspozycji dewelopera, zgodzić się na inwestycję nie magazynową, nie biurową, tylko właśnie mieszkaniową. Jakie są plusy takiego rozwiązania? Miasto może przejąć fragment wzrostu wartości działki. Działka mieszkaniowa jest w tej chwili droższa niż biurowa. Miasto może partycypować we wzroście tej wartości; trwa dyskusja w jakim procencie, w jakiej skali. Za ten procent wartości można wybudować przedszkole, żłobek, zrealizować inną inwestycję towarzyszącą. Jest to szczególnie ważne w kontekście złej sytuacji finansowej samorządów terytorialnych w Polsce. Może to być, paradoksalnie, również pewne narzędzie w zakresie finansów publicznych i wspomagania budżetów lokalnych.
Na czym ma polegać partycypacja w tych procesach?
Pierwszą sprawą jest to, że miasto, wprowadzając zintegrowany plan inwestycyjny, ma obowiązek wprowadzenia opłaty planistycznej. Mamy już do czynienia z pewnym procentem wzrostu wartości działki, którą uzyskuje deweloper. Te pieniądze mogą wpływać do budżetu gminy i zostać rozdysponowane na różne cele. Dodatkowo, gmina może, w trakcie negocjacji z deweloperem, wynegocjować jakąś inwestycję towarzyszącą. Kwestią jest, jaka to będzie inwestycja, jak duża będzie jej skala. Oczywiście będzie to uzależnione od tego, jak wielką inwestycję będzie zapowiadał deweloper.
Jaki jest potencjał tego typu gruntów w Krakowie – gdzie miała być zabudowa biurowa, a może być mieszkaniowa?
Jest tutaj potencjał na przynajmniej kilkanaście tysięcy mieszkań, które można wybudować w najbliższych kilku latach. Chodzi o tylko tego typu grunty, które w tej chwili są zablokowane. Zablokowane, bo dopuszczają budowę, którą nikt nie jest zainteresowany.
Biurową.
Nie tylko biurową. Mówimy też o innych inwestycjach, na przykład takich jak galerie handlowe, powierzchnie handlowe. Dziś deweloperzy lokują kapitał w mniejszych miastach, gminach, niż w lokalizacjach takich jak Wrocław, Poznań czy Kraków.
A o jakich lokalizacjach w Krakowie mówimy w tym momencie?
Jeśli chodzi o Kraków, to nie mamy jednego centrum biurowego, które miało powstać. To nawet dobrze się składa, bo ta przestrzeń jest bardzo rozproszona. Mamy tę powierzchnię na Białym Prądniku, w Bronowicach, ale również w Podgórzu czy Prądniku Czerwonym.
Mówimy o pewnym mechanizmie finansowym, który został już gdzieś przetestowany?
Jest to pewnego rodzaju novum. Warszawa jest najbardziej zaawansowana w tym względzie. Musimy pamiętać, że to instrument funkcjonujący od niecałego roku, więc gminy dopiero do niego się przygotowują. W takim szerszym kontekście jest to pewnego rodzaju odwzorowanie koncepcji, które istnieją w wielu krajach światach. Inwestor inwestuje, ale partycypuje w infrastrukturze komunalnej, społecznej. Tego typu koncepcja funkcjonuje w kontekście polityki mieszkaniowej od wielu, wielu lat. Tutaj mamy jednak konkretny instrument, który wdraża tę teoretyczną ideę w praktykę życia gospodarczego w Polsce.
Najpierw teoria, później praktyka
Skomplikowany mechanizm, do którego trzeba raczej roztropnych władz. Uniwersytet Ekonomiczny oferuje m.in. studia zarządzania inwestycjami deweloperskimi. Rzeczywiście trzeba zdobyć gruntowną wiedzę, by posługiwać się tego typu narzędziami?
Na pewno tak, bo materia jest bardzo skomplikowana. Katedra, którą kieruje, prowadzi studia z zakresu nieruchomości, inwestycji od ponad 50 lat, a mimo tego, nasi absolwenci przychodzą na studia dyplomowe, aby jeszcze się dokształcać. Jednym z takich kierunków, które nadzorujemy, jest zarządzanie inwestycjami deweloperskimi, szacowanie nieruchomości oraz zarządzanie nieruchomościami i pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Obecnie trwa rekrutacja. Zachęcam do zapoznania się z ofertą w Krakowskiej Szkole Biznesu Uniwersytetu Ekonomicznego.
Wydaje się, że jest to jeden z ważniejszych tematów tej szeroko podejmowanej dyskusji publicznej. Kandydatów raczej nie brakuje.
I tak w rzeczywistości jest. Nie mamy problemu z rekrutacją od lat. Studia cieszą się bardzo dużą popularnością. Wykładowcami są z jednej strony wybitni teoretycy i akademicy, ale również szanowane grono ekspertów, jak i praktyków rynku nieruchomości. Mam tu na myśli kierunki: „Szacowanie nieruchomości”, „Zarządzanie inwestycjami deweloperskimi” oraz „Pośrednictwo i zarządzanie nieruchomościami”.