Zdjęcie ilustracyjne, fot. Pixabay
Gościem Jacka Bańki był Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości:
Minister rozwoju i technologii informuje, że program Mieszkanie na start jednak nie ruszy w tym roku, lecz dopiero w przyszłym. Klienci mogą się czuć rozczarowani?
Część klientów na pewno tak. Nie była to jednak duża grupa i na pewno dla rynku jest to dobra informacja.
Dlaczego?
Rynek jest większy, niż tylko beneficjenci tego programu, a każdy program powoduje wzrost cen, a ogół społeczeństwa raczej nie chciałby wzrostu cen.
A deweloperzy?
Deweloperzy też nie lubią sytuacji, kiedy odium wylewa się na nich i na to, że podnoszą ceny. A oni nie mają nie mają tak naprawdę wyjścia. Deweloperzy wolą stabilny rynek, niż szarpany programami, których nie da się przewidzieć. Bezpieczny kredyt 2% na początku miał być limitowany, później nagle się okazało, że nie jest limitowany, nikt tak naprawdę się na niego nie przygotował. Deweloperzy też nie byli na niego przygotowani. Program, który byłby ogłoszony ze znacznym wyprzedzeniem, nie doprowadziłby do takiej sytuacji, a wszystko u nas jest takie, że się przekłada, nigdy nie wiadomo co się zmieni, jakie będą obowiązywały zasady. Deweloperzy nie są w stanie się przygotować, dopiero w momencie wejścia w życie programu mogą zareagować, a to jest o dwa lata za późno.
Rekordowo niska sprzedaż, tak źle jeszcze nie było
Czy w takim razie rynek nie przygotowywał się na drugą połowę tego roku? Nie mroził inwestycji, czekając na to, co wydarzy się w drugiej połowie 2024 roku?
Nie tylko deweloperzy zamrozili inwestycje, bo nie wiedzieli, jakie będą kryteria programu, a chcieli wejść na rynek z inwestycjami, które by kryteria tego programu spełniały, ale również zamroziły swoje decyzje osoby, które liczą, że skorzystają z tego programu. To wpłynęło na rynek bardzo mocno. Skutkuje to tym, że obecnie mamy rekordowo niską sprzedaż jeżeli chodzi o krakowski rynek nieruchomości. Nie pamiętam, żeby było tak źle.
Ceny mieszkań będą rosły
Jeśli z przyczyn obiektywnych nie udało się programu uruchomić w drugiej połowie 2024 roku, to czy obiektywne przeszkody znikną do 1 stycznia 2025?
Oczywiście, że nie, ale przedłużanie wejścia tego programu powoduje, że rośnie grupa osób potencjalnie chętnych do zakupu. Im ten czas jest dłuższy, tym później z większą siłą te osoby wrócą na rynek. Krótko mówiąc, będzie o wiele wyższy popyt, niż gdyby ten program wszedł wcześniej. To też w dużo większym stopniu potem zaburzy rynek, niż gdyby wszedł ten program teraz, na przykład w połowie roku.
Większy popyt - wyższe ceny.
Tak.
Co do 1 stycznia 2025 można zmienić i poprawić w tym programie? Co by pan zmienił?
Nie jestem zwolennikiem tego programu i nie byłem zwolennikiem poprzedniego programu, wiadomo, czym to się kończy. Jedyne, co mogłoby dobrze podziałać na rynek, to obniżka stóp, a na to się niestety nie zanosi w najbliższym czasie. Wszelkie tego typu programy są tak naprawdę protezą, próbą ratowania rynku. Nawet deweloperzy są przeciwni.
Co zmieni ustawa deweloperska?
Czy na ceny nieruchomości będą miały wpływ przepisy z ustawy deweloperskiej, które weszły w życie w ostatni poniedziałek? Deweloperski Fundusz Powierniczy, umowy przedwstępne notarialne, czy prospekty inwestycyjne?
Na pewno deweloper, którego obciąża się dodatkowym kosztem - a tutaj ustawodawca nakładana dewelopera odprowadzenie obowiązkowo składki ubezpieczeniowej od każdego klienta - wliczy sobie ten koszt w cenę. Nie są to na razie jakieś wielkie kwoty, ale przybliżę, na czym to polega. Są dwie stawki w zależności od typu rachunku - może być otwarty lub zamknięty. Z otwartego się korzysta w poszczególnych etapach, bank sprawdza, czy deweloper zrobił kolejny etap i jeżeli go zrobił to bank, wypłaca mu za ten etap pieniądze, na tym polega ten rachunek otwarty. Natomiast rachunek powierniczy zamknięty polega na tym, że bank przekazuje pieniądze deweloperowi w momencie, kiedy deweloper wybuduje budynek, odda go do użytkowania, przekażę klucze i zawrze akt notarialny, czyli przeniesie własność na nabywcę. Do tego momentu pieniądze są chronione na wypadek gdyby deweloper upadł. Składka od zamkniętego rachunku powierniczego nie jest duża, ale ja jej nie rozumiem. Tłumaczenie jest takie, że może upaść bank, ale przez kilkanaście lat odkąd ustawa deweloperska obowiązuje, coś takiego się nie zdarzyło, więc jest mała szansa. Poza tym jest jeszcze Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Przy otwartym rachunku, przy dużym budynku mającym ponad 150 mieszkań, składka, którą musi odprowadzić deweloper, jest równa jednemu mieszkaniu. Czy deweloper tak lekko odda jedno mieszkanie? No raczej nie.
Rozłoży na 149 pozostałych mieszkań.
Oczywiście, że tak. W tej chwili ta składka wynosi 0,45% od każdego sprzedanego mieszkania. Sprytnie ustawodawca narzucił odprowadzenie składki nie na nabywcę tylko na dewelopera. Podejrzewam, że gdyby to zrobił, nakładając taki obowiązek na nabywcę, łatwo by te przepisy mogły nie wejść albo byłby opór.
Co zmieni prospekt inwestycyjny?
Bardziej uszczegółowi i to wszystko. Zmian nie będzie dużo, to będzie rozszerzenie informacji, jakie prospekt ma zawierać. Nie ma tu istotnej zmiany.
Notarialna umowa przedwstępna?
Nie znam przypadku, żeby deweloperzy już wcześniej z tego nie korzystali. Zobligowanie do tego, co było standardem, też nie wprowadza dużych zmian. Jedyna istotna zmiana to Bankowy Fundusz Gwarancyjny, ale te przepisy dla części inwestycji weszły już dwa lata temu. Od wszystkich inwestycji, które wchodziły na rynek w ostatnich dwóch latach, trzeba było tę składkę odprowadzić.
Rekord cen w Krakowie znowu został pobity
Na jakim pułapie cenowym są nowe inwestycje w Krakowie?
W ostatnim kwartale znowu został pobity rekord. Średnia nowo wprowadzonych na rynek inwestycji w Krakowie wyniosła 19000 zł. Deweloperzy wstrzymali się z wychodzeniem na rynek z nowymi inwestycjami. W czasach, kiedy rynek był zrównoważony - to były lata 2015-2016 - na rynek wchodziło po 25, 30 inwestycji kwartalnie, w tej chwili to jest kilka inwestycji. To nie zaspokoi na pewno potrzeb Krakowa i potrzeb ludzi, którzy na te mieszkania czekają. I na pewno nie doprowadzi do obniżek cen. Mieliśmy już takie okresy w 2022 roku, mieliśmy takie okresy podczas pandemii, kiedy deweloperzy wstrzymywali się z wypuszczaniem nowych inwestycji, taki okres mamy również teraz. Przy nowych inwestycjach niestety statystycznie będziemy mieli do czynienia cały czas ze wzrostami cen, z rynku szybko znikają tanie inwestycje, wchodzą drogie, co statystycznie podnosi cały czas średnią cenę metra. Zarówno dla rynku pierwotnego, jak i dla rynku wtórnego, procentowo wzrosty są dwucyfrowe tylko w tym roku. Ten rok niestety będzie zaliczony z perspektywy czasu na pewno do lat silnych wzrostów cen.
Jakie są przyczyny? Dwie już podaliśmy - brak gruntów w Krakowie i wstrzymanie programu i część inwestycji zamrożona.
Deweloperzy podnieśli ceny dzięki programowi Bezpieczny kredyt 2%. Gdyby jakiś deweloper nie podnosił cen, próbował sprzedawać taniej, nie byłoby go już stać na zakup nowych gruntów, których ceny w Krakowie rosną szybciej nawet niż mieszkań. Deweloper nie ma wyjścia. Jeżeli sprzedawałby po niższych cenach, przegra później przy nabywaniu nowego gruntu i będzie musiał z tego rynku odejść. W 2016 roku na krakowskim rynku mieliśmy ponad 130 deweloperów operujących, w tej chwili mamy ich około 70. To pokazuje, jak dużo firm, mimo że żadna z nich nie zbankrutowała, musiało odejść rynku przez brak gruntów. Deweloperzy mogą czekać bardzo długo, pokazała to pandemia, czy okres kiedy bardzo silnie wzrosły stopy procentowe. Dla nich rok czy półtora czy czekania na rynku nie stanowi najmniejszego problemu nawet dwa lata nie będą stanowiły problemu, bo mają na tyle zabezpieczoną sytuację finansową, że wytrzymają dłuższy okres posuchy i nie będą obniżać cen, niestety.
Raport: W perspektywie roku wzrost cen mieszkań ma wyhamować
Na rynku widoczne są zarówno czynniki stymulujące wzrost cen mieszkań, jak również takie, które sprzyjają jego powstrzymaniu - wynika z raportu PKO Banku Polskiego. W efekcie - według przedstawionych prognoz - w perspektywie roku możemy się spodziewać wyhamowania wzrostu do 5-8 proc. r/r.
W perspektywie roku (II kw. 2024 - I kw. 2025) oczekujemy lekkiego wyhamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8 proc. r/r. Tendencje wzrostowe cen mieszkań są powstrzymywane przez odsuwanie w czasie obniżek stóp procentowych NBP, wygaśnięcie popytu generowanego przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc., przy jednoczesnych wątpliwościach dotyczących wejścia w życie programu Na start - wynika z informacji przedstawionych w opublikowanym w czwartek raporcie PKO Banku Polskiego.
Według autorów raportu kolejnym czynnikiem hamującym wzrost cen jest stopniowo zwiększana podaż w wyniku uruchamiania uzyskanych wcześniej pozwoleń na budowę, choć niepewność dotycząca wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może spowodować większą ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów. Widać też stabilizację, a nawet lekkie spadki stawek za wynajem, co z kolei osłabia motywację zakupu inwestycyjnego.
W opinii ekspertów PKO Banku Polskiego nadal jednak utrzymują się również czynniki wpływające na wzrost cen mieszkań. Widać kontynuację popytu kredytowego, wzmaganego przez niższe niż w ubiegłym roku oprocentowanie kredytów. Wciąż też rosną realne wynagrodzenia. Nadal obserwuje się na rynku inwestycyjne zakupy mieszkań za gotówkę, motywowane dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat.
Po stronie podaży tendencjom wzrostowym cen sprzyja powolna odbudowa oferty, ponieważ jej znaczące zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych. Wyższym cenom sprzyja też pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w największych miastach. Jak zauważają autorzy raportu, na klientów przenoszone są koszty nowelizacji warunków technicznych, a w dalszej perspektywie istotny stanie się wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją dyrektywy budynkowej.
Sprzedaż nowych kredytów mieszkaniowych wg danych Związku Banków Polskich w I kw. br. wyniosła 26,9 mld zł, co oznacza 259 proc. wzrost r/r i spadek o 4 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Udzielono 64,5 tys. kredytów, to wzrost o 193 proc. r/r, ale też 6 proc. spadek w porównaniu do poprzedniego kwartału - wskazano.
"Wyniki w I kwartale br. są nieco słabsze niż w IV kwartale ub.r., ale w dalszym ciągu należą do najwyższych na tle ostatnich lat. Są zbliżone do rekordowego IV kw. ub.r., w którym wysoki popyt był efektem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., czy III kwartału 2021 r., na który przypadł szczyt ostatniego boomu mieszkaniowego" - poinformowano w raporcie.
Według danych BIK, na które powołują się autorzy, w maju br. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45 proc. r/r, a o kredyt wnioskowało 26,7 tys. potencjalnych kredytobiorców - o 21 proc. więcej r/r. Popyt na kredyty zmalał po zakończeniu przyjmowania wniosków w programie Bezpieczny Kredyt 2 proc. na początku stycznia br., ale wyniki w I kw. br. były relatywnie wysokie - o ok. 30 proc. wyższe w porównaniu z I połową ub.r., czyli okresem przed wejściem Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego była na rekordowym poziomie i wyniosła 435 tys. zł - o 14 proc. więcej r/r.
Z kolei ze wskazywanego w raporcie monitoringu JLL wynika, że oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec I kwartału br. wynosiła 42,4 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 17 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału i była ona zbliżona do poziomu z I kw. ub.r. Sytuacja jest znacząco zróżnicowana w poszczególnych aglomeracjach – oferta najbardziej zmalała r/r w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, umiarkowany spadek odnotowano też w Warszawie. Oferta znacznie natomiast wzrosła w Łodzi - o 51 proc. r/r . Był to trzeci kwartał wzrostu z rzędu, a na koniec I kw. br. Łódź zajmowała drugie miejsce po Warszawie pod względem wielkości dostępnej oferty.
Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu pow. 49 osób) na koniec I kw. br. wskazują na dostosowanie deweloperów do sytuacji rynkowej. Liczba projektów w toku jest większa o 28 proc. r/r, a kolejny kwartał z dużym wzrostem przedpłat klientów - 54 proc. r/r wspiera podejmowanie nowych projektów. Liczba gotowych mieszkań jest jednak niewielka. Zmniejszyła się o 13 proc. r/r i o 42 proc. w porównaniu do IV kw. ub.r., co przy wolno rosnącej podaży wpływa na utrzymywanie się wysokiego poziom cen oferowanych lokali - oceniono.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach) w I kw. br. wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań znajdujących się procesie inwestycyjnym, ale trend wskaźnika jest silnie wzrostowy. Wzrosła łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich 4 kwartałach. Zapowiada to w dalszej perspektywie wzrost podaży mieszkań - prognozują autorzy.
Spowolnienie na rynku mieszkań
Spośród 47,5 tys. mieszkań na siedmiu głównych rynkach deweloperskich, w maju br. sprzedano niespełna 3,2 tys. - poinformował w srodę serwis Otodom. To 10 proc. mniej niż przed miesiącem i 20 proc. mniej niż rok wcześniej.
Serwis zaznaczył, że maj był kolejnym miesiącem, w którym liczba dostępnych do zakupu mieszkań była wyższa od liczby sprzedanych. Dodano, że na koniec maja br. deweloperzy mieli w sprzedaży 47,5 tys. mieszkań, co stanowi największą liczbę od jesieni 2022 r. Na przestrzeni roku oferta wzrosła o ponad 20 proc, natomiast sprzedano niespełna 3,2 tys. lokali. Ostatni raz sprzedaż na poziomie poniżej 3,5 tys. mieszkań miała miejsce na przełomie 2022 i 2023 roku - wskazano.
"Według wstępnej analizy monitoringu, majowa sprzedaż w Warszawie wyniosła 1057 mieszkań, co oznacza spadek o 6 proc. m/m i o 22 proc. r/r, i niewykluczone, że finalny wynik będzie niższy niż 1000 sztuk. Liczba mieszkań w ofercie rośnie tutaj od jesieni. Od dolnej granicy podaży, czyli niewiele ponad 8 tys. lokali na koniec września 2023 r., urosła o ponad 3,5 tys. nowych mieszkań, czyli o tyle, ile wynosi oferta w Katowicach. Warszawski rynek notuje mniejszy popyt i ma to ogromne przełożenie na szeroki obraz sytuacji w sektorze mieszkaniowym, chociaż i tak sprzedaż mieszkań w stolicy była najwyższa spośród pozostałych sześciu głównych miast" - skomentował analityk Otodom Marcin Krasoń.
Drugą aglomeracją z wysoką sprzedażą było Trójmiasto (511 lokali), z czego 431 w samym Gdańsku. We Wrocławiu sprzedano 450 mieszkań, w Krakowie 378, a w Poznaniu 365. Zdaniem twórców raportu, krakowskim deweloperom jest trudno "nabrać tempa" pomimo poprawy oferty (wzrost 53 proc. od końca września ubr.). Dodali, że przy tak ograniczonej ofercie nie dziwi ich niska sprzedaż na poziomie 378 mieszkań, która jest najmniejsza od sierpnia 2022 r.
"W pozostałych miastach było po prostu spokojniej. Cały czas z uwagą przyglądam się sytuacji w Łodzi. Tam dziesiąty miesiąc z rzędu liczba nowych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż przewyższyła liczbę sprzedanych. Tym samym, oferta działających na tym rynku deweloperów urosła z 5 tys. do 8,5 tys. lokali i jest już drugą najwyższą w Polsce. W parze z ofertą i nowymi wprowadzeniami zupełnie nie idzie skala sprzedaży, co może świadczyć o zagrożeniu nadpodażą w dłuższym okresie" - zauważył Krasoń.
Parametrem znaczącym przy ocenie rynku deweloperskiego, jest czas wyprzedaży ofert - przypomnieli autorzy publikacji. Czas wyprzedaży jest wyliczany dla poszczególnych miast na podstawie wysokości sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach z uwzględnieniem wielkości oferty. Ich zdaniem, najtrudniejsza sytuacja rynkowa jest w Warszawie.
"Gdyby na rynek przestały trafiać nowe mieszkania, natomiast sprzedaż utrzymała się na średnim poziomie z ostatnich trzech miesięcy, ostatnie mieszkanie zniknęłoby z rynku po niespełna 10 miesiącach. Na drugim biegunie jest Łódź, gdzie oferta wystarczyłaby na ponad 2 lata" - wskazano w raporcie, zaznaczając, że w przypadku Krakowa, niska sprzedaż wynika z ograniczonej oferty.
Na badanych rynkach w maju złożono 1861 rezerwacji, zatem najmniej od blisko 1,5 roku - wynika z danych Otodom. Zdaniem ekspertów, po ożywieniu w połowie kwietnia br. oraz ogłoszeniu projektu ustawy kredytu "na start", liczba rezerwacji potwierdza obawy o "stygnący popyt".
Autorzy raportu zaznaczyli, że w maju br. ceny za mkw. wzrosły zarówno m/m oraz r/r. Dodali, że w krótszych okresach było to przeciętnie ok. 1 proc., a w dłuższym od 10 proc. (np. w Katowicach) do ponad 20 proc. (np. w Łodzi czy Warszawie).
Umowy z deweloperami objęte ochroną DFG
Zakup mieszkania lub domu na podstawie umowy deweloperskiej podpisanej od 2 lipca 2024 r. w każdym przypadku podlega ochronie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) - poinformowano w komunikacie Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców domów i mieszkań od 1 lipca 2022 roku. Wtedy weszła w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Ochrona DFG oznacza, że nabywcy – w określonych ustawowo sytuacjach – mają zagwarantowany zwrot wszystkich środków wpłaconych na poczet zakupu domu lub mieszkania. W ten sposób DFG znacząco zwiększa bezpieczeństwo takich transakcji - poinformowano w komunikacie Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG).
Jednak inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się przed wejściem w życie ustawy, jeszcze przez kolejne dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r. włącznie, mogły być sprzedawane na podstawie starych przepisów. Oznaczało to, że jeśli deweloper sprzedał chociaż jedno mieszkanie w ramach danej inwestycji przed 1 lipca 2022 roku, to wszystkie kolejne w ramach tej samej inwestycji mógł przez kolejne dwa lata sprzedawać również bez ochrony DFG. W praktyce mieliśmy więc na rynku taką sytuację, że niektóre domy i mieszkania kupowane przez ostatnie dwa lata na podstawie m.in. umowy deweloperskiej podlegały ochronie DFG, zaś inne jej nie podlegały - zaznaczono.
"Od 2 lipca 2024 roku wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisujące od tego dnia umowy deweloperskie, podlegają ochronie DFG. To bardzo istotnie zwiększa ich bezpieczeństwo finansowe" – wskazała cytowana w komunikacie prezes zarządu Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego Małgorzata Ślepowrońska.
"Zakup domu lub mieszkania to jedna z najważniejszych inwestycji. Nierzadko przeznaczamy na nią oszczędności życia, a także zaciągamy kredyty na wiele lat. Ochrona wpłaconych środków jest w takiej sytuacji wyjątkowo ważna, zwłaszcza jeśli inwestycja jest w trakcie budowy, a do przeniesienia własności ma dojść za kilkanaście miesięcy czy kilka lat" – podkreśliła.
Jak wyjaśniono w komunikacie, nabywcą w rozumieniu przepisów ustawy jest osoba fizyczna, która nabywa dom lub lokal mieszkalny w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Katalog sytuacji, w których przysługuje zwrot z DFG, szczegółowo opisany jest w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Na koniec maja br. ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego było objętych ponad 73,4 tys. nabywców, który kupili domy lub mieszkania w ramach niemal 5,4 tys. inwestycji deweloperskich. Dla porównania, na koniec maja 2023 r. ochronie podlegało 7,6 tys. nabywców oraz ich nieruchomości w ramach ponad 1280 inwestycji deweloperskich. Średnia wartość nieruchomości objętej ochroną DFG wyniosła w ciągu pierwszych pięciu miesięcy br. 630,2 tys. zł - przekazano.
Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG) to niekomercyjna instytucja powołana w 1990 r. w wyniku rozwoju rynku ubezpieczeń w Polsce i wykonująca zadania zlecone przez ustawodawcę. Zajmuje się wypłatą odszkodowań i świadczeń poszkodowanym w wypadkach i kolizjach drogowych, spowodowanych przez nieubezpieczonych posiadaczy pojazdów oraz nieubezpieczonych rolników. UFG zajmuje się również obsługą Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), którego głównym zadaniem jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego przed częściową lub całkowitą utratą pieniędzy wpłaconych w trakcie trwania budowy.
