Wysokie opłaty, skomplikowane przepisy i planowane zmiany prawa sprawiają, że funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych coraz częściej budzi emocje wśród właścicieli lokali. Brak wiedzy i świadomości prawnej mieszkańców jest dziś jednym z największych kłopotów. Więcej o problemie w rozmowie z Sylwią Paszkowską opowiedział Jacek Nowak, profesjonalny zarządca.
Sprawy wspólnot mieszkaniowych często wydają się mało interesujące, ale to do momentu, gdy właściciel otrzymuje roczne rozliczenie kosztów. Wtedy okazuje się, że utrzymanie dwupokojowego mieszkania w Krakowie, a tym bardziej lokalu trzy- czy czteropokojowego, bywa bardzo drogie. Koszty rosną, a przepisy regulujące funkcjonowanie wspólnot są złożone i trudne w interpretacji. W tej sytuacji kluczowe staje się jedno - świadomość właścicieli. Bez niej nawet najlepsze regulacje prawne nie zapewnią sprawnego i bezpiecznego zarządzania nieruchomością.
Wspólnota a spółdzielnia
Jednym z najczęstszych problemów, z jakimi spotykają się zarządcy, jest mylenie pojęć "wspólnota mieszkaniowa" i "spółdzielnia mieszkaniowa". Tymczasem są to zupełnie różne struktury, funkcjonujące na podstawie odmiennych ustaw. Wspólnoty mieszkaniowe działają przede wszystkim na podstawie ustawy o własności lokali, natomiast spółdzielnie – na podstawie ustawy o spółdzielczości. Różnice dotyczą niemal każdego aspektu funkcjonowania.
Różnic w funkcjonowaniu jest cała masa, począwszy od struktury funduszy, sposobu rozliczania, uprawnień członków, podejmowania decyzji. Weźmy prosty przykład: we wspólnocie mieszkaniowej do podjęcia decyzji wymagana jest zgoda 50% plus jeden udział właścicieli. W spółdzielni mieszkaniowej decydują wyłącznie ci, którzy przyszli na zebranie – mówi Jacek Nowak.
W spółdzielni członek nie może swobodnie zgłaszać projektów uchwał – procedury są znacznie bardziej sformalizowane. We wspólnocie jest pod tym względem więcej elastyczności. Kupując mieszkanie od dewelopera, nabywcy często "w pakiecie" otrzymują także zarządcę nieruchomości. Na początku jest to rozwiązanie wygodne. Problem pojawia się wtedy, gdy interesy zarządcy są silnie powiązane z interesami dewelopera.
(cała rozmowa do posłuchania)
Posłuchaj wypowiedzi
Nowelizacja ustawy o własności lokali
We wrześniu 2025 roku opublikowano założenia nowelizacji ustawy o własności lokali, która znalazła się już w wykazie prac legislacyjnych Kancelarii Prezesa Rady Ministrów. Planowany termin przyjęcia zmian to drugi kwartał 2026 roku. Projekt zawiera rozwiązania, które zarządcy oceniają pozytywnie. Jednym z nich jest możliwość nabywania przez wspólnoty nieruchomości na własny majątek, na przykład fragmentów dróg obsługujących budynek, które dotychczas pozostawały własnością dewelopera. Inną ważną zmianą jest jednoznaczne uregulowanie kwestii funduszu remontowego – środki zgromadzone na ten cel mają należeć do wspólnoty i nie podlegać zwrotowi sprzedającemu lokal. Projekt porządkuje także sprawy własności liczników mediów, które dotąd były źródłem licznych sporów.
Największe obawy budzi jednak propozycja zmiany zasad podejmowania uchwał. Zgodnie z zapowiedziami, po upływie określonego przez wspólnotę terminu głosowania (np. dwóch tygodni czy miesiąca), uchwała mogłaby zostać uznana za przyjętą na podstawie oddanych głosów – nawet jeśli większość właścicieli w ogóle nie wzięła udziału w głosowaniu.
Dla mnie największym zagrożeniem jest propozycja, która na pierwszy rzut oka wygląda całkiem dobrze. Mówi o tym, by zmienić sposób podejmowania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych, ponieważ często słychać, że wspólnoty mają problem w podejmowaniu decyzji, bo ludzie nie chcą głosować, nie oddają głosów.
W praktyce mogłoby to oznaczać, że decyzje o ogromnych konsekwencjach finansowych, jak zaciągnięcie kredytu, zapadałyby przy poparciu kilkunastu czy kilkudziesięciu procent udziałów. Taki mechanizm otwiera pole do manipulacji, konfliktów i masowego zaskarżania uchwał w sądach, co, zamiast usprawnić działanie wspólnot, może je całkowicie sparaliżować.
Elektroniczna komunikacja
Nowelizacja przewiduje również dopuszczenie elektronicznego obiegu informacji i głosowania. W praktyce dla wielu wspólnot nie będzie to rewolucja, ponieważ już dziś korzystają one z systemów umożliwiających wgląd w finanse, komunikację z zarządcą i oddawanie głosów online. Elektroniczna forma komunikacji znacząco obniża koszty funkcjonowania wspólnot i poprawia dostęp do informacji. Jednocześnie zachowana powinna być możliwość korzystania z tradycyjnej korespondencji dla osób, które nie posługują się narzędziami cyfrowymi.
- "Dla mnie głównym problemem w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych jest brak wiedzy i brak edukacji" – dodaje Jacek Nowak. Od momentu wejścia w życie ustawy o własności lokali w 1994 roku nie prowadzono systemowych działań edukacyjnych dla właścicieli. Tymczasem ich prawa i obowiązki są dziś bardzo szerokie, a brak świadomości sprzyja konfliktom, nadużyciom i złym decyzjom. Bez realnej edukacji nawet najlepiej zaprojektowana nowelizacja może nie spełnić swojej roli, a w najgorszym wypadku doprowadzić do destabilizacji funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
