Część zaniedbanych kamienic w polskich miastach przez lata stoi pusta i niszczeje. Dlaczego? Bywa, że ich właściciele nie mają pieniędzy na remont, ale czasem jest to świadoma strategia inwestycyjna. "Trudno jest rozstrzygnąć, czy budynek jest przygotowywany do remontu, czy po prostu zaniedbany, bo właścicieli nie stać na prace. Brakuje szczegółowych danych, które pozwalałyby takie sytuacje jednoznacznie ocenić" - mówiła na naszej antenie Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
-
Nadzór budowlany ma ograniczone możliwości ingerencji w prywatne nieruchomości.
-
Zdarza się, że budynki są celowo doprowadzane do degradacji, aby umożliwić ich wyburzenie.
-
Skala problemu zaniedbanych kamienic jest trudna do oszacowania z powodu braku danych.
-
Nadzór budowlany boryka się z niedofinansowaniem i ograniczonymi zasobami kadrowymi.
-
Eksperci wskazują na potrzebę zmian prawnych, zwłaszcza w zakresie dziedziczenia nieruchomości przez gminy.
Posłuchaj rozmowy Piotra Łęgowskiego z Hanną Milewską-Wilk.
Ograniczone możliwości nadzoru budowlanego
Zawalenie się dachu pustostanu na krakowskich Grzegórzkach zwróciło uwagę na realne możliwości działania nadzoru budowlanego. W praktyce jego kompetencje ograniczają się przede wszystkim do kontroli, wydawania decyzji administracyjnych i zobowiązywania właścicieli do zabezpieczenia budynku. Jeżeli jednak właściciel deklaruje podjęcie działań – na przykład oczekuje na formalne pozwolenie na rozbiórkę – interwencja instytucji publicznych ogranicza się do procedur administracyjnych.
Hanna Milewska-Wilk podkreśla, że działania nadzoru koncentrują się głównie na minimalizowaniu zagrożenia dla przechodniów i sąsiednich budynków, a nie na przejmowaniu odpowiedzialności za stan prywatnej nieruchomości:
Inspekcja najczęściej dokonuje oględzin, wzywa właściciela do zabezpieczenia nieruchomości i nakazuje wykonanie prac, które mają chronić budynki sąsiednie i przechodniów. Jeżeli jednak właściciel nic nie robi albo czeka na pozwolenie na rozbiórkę, to formalnie można uznać, że podejmuje jakieś działania.
W Krakowie zawaliła się kamienica. 14 osób ewakuowanych, część spędziła noc u swoich rodzin
Biodegradacja” budynków jako strategia inwestycyjna
Jednym z problemów polskich miast jest zjawisko celowego doprowadzania budynków do degradacji. Właściciele nieruchomości, szczególnie objętych ochroną konserwatorską, czasem nie inwestują w remonty, licząc na to, że pogarszający się stan techniczny pozwoli w przyszłości na wyburzenie budynku i zastąpienie go nową inwestycją.
Dotyczy to zwłaszcza kamienic o kosztownej konstrukcji – na przykład z drewnianymi stropami – które przy nieszczelnym dachu szybko ulegają zniszczeniu.
Takie sytuacje niestety się zdarzają, że budynek jest celowo zaniedbywany, żeby można było go zburzyć i zbudować w nowej technologii, bo to jest dużo tańsze niż remont
- tłumaczy gościni Radia Kraków.
Jest decyzja w sprawie kamienicy przy Grzegórzeckiej. "Tryb natychmiastowy"
Trudno oszacować skalę problemu
Określenie liczby budynków zagrożonych degradacją jest bardzo trudne. W wielu przypadkach zaniedbania wynikają nie z celowej strategii inwestora, lecz z problemów finansowych właścicieli – szczególnie w przypadku wspólnot mieszkaniowych, które nie mają pieniędzy na kosztowne remonty.
Brakuje także szczegółowych danych, które pozwoliłyby odróżnić budynki przygotowywane do modernizacji od tych, które faktycznie są pozostawione bez opieki.
Trudno jest rozstrzygnąć, czy budynek jest przygotowywany do remontu, czy po prostu zaniedbany, bo właścicieli nie stać na prace. Brakuje szczegółowych danych, które pozwalałyby takie sytuacje jednoznacznie ocenić
- mówi Milewska-Wilk.
Ile pustostanów mamy w Krakowie?
Niedofinansowanie nadzoru budowlanego
Instytucje kontrolne mają ograniczone środki, więc inspektorzy nadzoru budowlanego muszą wybierać, na które działania je przeznaczyć. W praktyce oznacza to decyzję: dać pieniądze na zabezpieczenie niebezpiecznego obiektu, czy utrzymać bieżące funkcjonowanie urzędu. Koszty zabezpieczenia budynków mogą być wprawdzie później odzyskiwane od właściciela, jednak postępowania cywilne w takich sprawach trwają często wiele lat.
Samorząd ma stosunkowo niewiele narzędzi pozwalających reagować w sytuacji zaniedbanych prywatnych budynków. Władze miasta mogą stosować pośrednie mechanizmy – na przykład podwyższony podatek od nieruchomości dla pustych kamienic lub monitoring inwestycji. W przypadku wspólnot mieszkaniowych możliwe jest także wsparcie finansowe remontów, szczególnie gdy budynek objęty jest ochroną konserwatorską.
Jednak decyzje o pracach zawsze pozostają po stronie właścicieli
- dodaje rozmówczyni.
Radni Krakowa niemal jednogłośnie za podatkiem od pustostanów
Problem nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym
Część opuszczonych budynków ma niejasną własność – często z powodu skomplikowanych spraw spadkowych. W takich przypadkach ustalenie właściciela i podjęcie decyzji inwestycyjnych bywa bardzo trudne, a postępowania mogą trwać wiele lat.
Eksperci wskazują, że jednym z możliwych rozwiązań byłoby uproszczenie procedur dziedziczenia przez gminy, gdy przez wiele lat nikt nie zgłasza roszczeń do nieruchomości. Milewska-Wilk puentuje:
Jeżeli przez 10 lat nikt nie wszczął sprawy spadkowej i nie upomniał się o budynek, gmina mogłaby go przejmować, a gdy pojawi się właściciel – wypłacać odszkodowanie.
Pustostany przerobią na mieszkania. Kto w Krakowie będzie mógł je dostać?
