Zdjęcie ilustracyjne, fot. Pixabay
Zapis rozmowy Jacka Bańki z dr. Łukaszem Drozdą, politologiem i urbanistą, autorem książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”:
Czytelnicy z Krakowa mogą być nieco rozczarowani. Pańska książka o „patodeweloperce” wcale nie jest o współczesnej deweloperce w Krakowie. „Patodeweloperka” nie ma więc krakowskich korzeni?
Książka zahacza też o wątki krakowskie. Myślę, że Ruczaj jest takim rozpoznawalnym miejscem. Tam rzeczywiście jest się czym pochwalić w materii tego tematu. Kraków nie ma aż takiego szczęścia jak Warszawa, by aż 90% informacji, które ukazują się w ogólnopolskich mediach, tyczyły się akurat państwa-miasta. Pewnie dlatego też w mojej książce „patodeweloperka” i inne tematy się wybijają. Odwołuję się tam do Ruczaju. Nie powiedziałbym, że Kraków jest najbardziej zasłużonym miastem w Polsce, jeśli chodzi o wymiar zjawiska społecznego, które nazywamy „patodeweloperką”. Powiedziałbym, że jest jej najwięcej w Warszawie, ze względu na to, że to największy rynek nieruchomości w Polsce, a Kraków byłby na drugim miejscu. Nie wyróżniam żadnego konkretnego miejsca w Polsce. Powiedziałbym, że zjawisko rośnie proporcjonalnie wraz ze skalą rynku deweloperskiego. Kraków jest nr 2 jeśli chodzi o „patodeweloperkę” w naszym kraju.
Z kim mogą konkurować deweloperzy?
Krakowianie są przekonani, że żyją w mieście wręcz oddanym deweloperom. Zgodziłby się Pan z taką opinią?
Nie powiedziałbym, że firmy deweloperskie rządzą polskimi miastami, powiedziałbym, że są jednym z bardziej wpływowych aktorów, odgrywają często kluczową rolę. Ich siła wynika z tego, że brak innych podmiotów, które mogłyby z nimi konkurować w sensie władzy. Kiedy myślimy o tym, z kim deweloperzy mogą konkurować, to możemy myśleć o innych podmiotach produkujących mieszkania, ale mogą to być też osoby, które na przykład walczą o inny kształt legislacji, który byłby mniej przyjazny firmom deweloperskim, albo na poziomie polityki lokalnej są inną stroną, która oddziałuje na kwestie tego, jak ma wyglądać planowanie przestrzenne. Z jednej strony więc dla firm deweloperskich konkurentami mogłyby być Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W tej chwili dawne TBS-y coraz częściej funkcjonują pod nazwą SIM ze względu na niedawne zmiany w przepisach. Mogłyby to być spółdzielnie mieszkaniowe albo kooperatywy mieszkaniowe, a od strony osób, które kupują mieszkania to na przykład związki lokatorskie, organizacje społeczne. Problem polega na tym, oczywiście on z perspektywy firm deweloperskich problemem nie jest, że te inne podmioty są bardzo słabe. Kraków jest jednym z miast, w których działa Polski Związek Firm Deweloperskich, czyli największa organizacja branżowa, która czasem lubi opowiadać o tym, że w skali roku jej własny sektor buduje sto kilkadziesiąt tysięcy mieszkań w całym kraju. W Krakowie to jest prawie cała produkcja, więc to pewnie jest ok. 10 000 mieszkań. Natomiast kiedy się zacznie mówić, o problemach, które tyczą się firmy deweloperskich - chciwości albo oszczędniactwa, które odbija się drastycznie na jakości oferowanych przez te podmioty produktów, to wtedy się okazuje, że na przykład takie organizacje jak Polskich Związek Firm Deweloperskich mówią, że to jest margines rynku, nie ich członkowie, tylko inne podmioty operujące na rynku. Z „patodeweloperką” nikt się nie chce utożsamiać. Największy związek branżowy obejmuje ok. 20 - 30 procent całego budownictwa mieszkaniowego w skali roku, więc nawet najsilniejsza organizacja firm deweloperskich jest dość słaba natomiast. To, na czym deweloperzy również ci, którzy oferują zabudowę niższej jakości, korzystają, to brak innych podmiotów, które oddziaływałyby na politykę mieszkaniową. Kraków jest znany z tego, że dość luźne są zasady planowania przestrzennego. Państwa miasto jest bardzo z jednej strony dokładnie zaplanowane, bo kiedy porównalibyśmy je do szczególnie Łodzi, to byłby drastyczny kontrast. Trzy razy więcej powierzchni procentowo Krakowa jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, ale z drugiej strony to, że tych planów uchwalono tak dużo, że zdecydowana większość powierzchni Krakowa rozwija się w przewidywalny sposób, wynika z tego, że w regulacjach, które określają, co można budować, w jakiej skali i w jakim kształcie jeszcze za pomocą szeregu parametrów jest to opisywane, to w Krakowie te plany uchodzą za bardzo luźne, na wiele pozwalają.
Zabudowa deweloperska jak z ulicy Alternatywy 4
Deweloperzy przypominają, że po 89 roku to deweloperzy budowali mieszkania, wybudowali ich ponad 90%, tymczasem takie określenie jak „patodeweloperka” są dla nich krzywdzące.
Są krzywdzące ich zdaniem, dlatego że są skuteczne. To jest ciekawe, co się stało z firmami deweloperskimi, ponieważ bardzo często bohaterem medialnym, któremu się dużo uwagi poświęca w ramach kampanii wyborczej, jest polski przedsiębiorca. To jest taka osoba, która ma budować dobrobyt naszego kraju. Często jednak ten język jest bałamutny, pod hasłem przedsiębiorców rozumie się na przykład osoby wypchnięte na samozatrudnienie, jednoosobowa działalność gospodarcza nie ma nic wspólnego z budowaniem i raczej jest charakterystyczna dla peryferyjnych, słabo rozwiniętych gospodarek, gdzie nie istnieją zakłady pracy, które byłyby w stanie zatrudniać innych ludzi. Przedsiębiorcy się ciągle kojarzą pozytywnie, słowo przedsiębiorczość, postawa przedsiębiorcza to jest coś dobrego, natomiast deweloperzy są jedną z tych grup, która wraz z ewolucją wolnego rynku w Polsce zyskały negatywny wizerunek. W tej chwili się właśnie ich raczej kojarzy z pazernością. Myślę, że deweloper podobnie jak influencer na przykład pewnie nie byłby zawodem cieszącym się największą estymą. Jest w tym dużo przewiny samej branży, wynikających także z tego, że wiele inwestycji jest niskiej jakości. To z kolei wynika z tego, że większość konsumentów decyduje się na mieszkanie, które jest w zasięgu ich portfela, a ponieważ nieruchomości są bardzo drogie, to takich ofert jest mało, więc siłą rzeczy deweloperzy produkują zabudowę bardzo kiepskiej jakości, którą próbują promować za pomocą manipulacji mówiących o tym, że to są prestiżowe mieszkania dlatego, że są na grodzonym osiedlu. W rzeczywistości często to są klitki, wykonane z materiałów budowlanych nie najlepszej jakości. Deweloperzy, którzy jeszcze 15 lat temu kojarzyli się jako podmioty gospodarcze budujące mieszkania lepsze, niż ta PRL-owska szarzyzna, to z czasem odkrywamy jego wady. Wiele żartów charakterystycznych dla serialu „Alternatywy 4” można by odnieść do zabudowy deweloperskiej. Z biegiem lat odkryliśmy też, że PRL-owskie osiedla przynajmniej miały więcej przestrzeni, więcej zieleni, której często brakuje na współczesnych osiedlach. Pod hasłem „patodeweloperki” rozumie się wszystko, co jest złe w ramach polityki mieszkaniowej, co niekoniecznie wynika z winy deweloperów, także zjawiska najmu krótkoterminowego, fliperów, czyli osób zainteresowanych odsprzedażą mieszkań możliwie szybko z możliwie dużą przebitką. Firmy deweloperskie czują się bezbronne, bo nie wiedzą nie wiedzą co z tym zrobić, że obrywa im się za wszystko, często nie za to, za co sama są odpowiedzialne.
Pan pisze także o tym, że część odpowiedzialności powinien wziąć na siebie sektor bankowy.
Sektor bankowy, ale też władze krajowe. Nie da się ukryć, że sektor finansowy zarabia bardzo dużo - kredytów frankowych nie wymyślili w Polsce deweloperzy, tylko to był sposób na zarabianie dla instytucji finansowych, chociaż oczywiście tutaj korzyści były wspólne, oczywiście krótkoterminowe korzyści, które nie doprowadziły do stabilnej polityki mieszkaniowej.
Programy mieszkaniowe, czyli chytry dwa razy płaci
A jakie dostrzega pan korelacje pomiędzy programami mieszkaniowymi a rozwojem ”patodeweloperki”?
To depresyjnie zabrzmi, jak powiem, że jakiekolwiek programy mieszkaniowe de facto stymulują „patodeweloperkę”, ale trochę tak jest ze względu na to, że te programy, które są realizowane w Polsce, najczęściej są nakierowane na to, żeby zwiększać produkcję mieszkaniową deweloperów. Nie bez kozery używam konsekwentnie słowa „produkcja”, bo to jest zjawisko ekonomiczne. Tam nie chodzi tylko o budowanie, rozumienie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa, ale też coś, co można by wykazać w programach typu Excel. Trzeba pamiętać, że aktualny rząd jest rządem koalicyjnym, więc trzeba pogodzić różne interesy i różne poglądy gospodarcze stronnictw, które go tworzą, więc w tym najnowszym programie, tak zwanym zero procent wprowadzono też schematy finansowania, które mają tyczyć się właśnie wspierania, chociażby mieszkań TBS-owskich, a nie tylko deweloperskich, niemniej clou jest takie, że jeżeli zachęcamy przede wszystkim do budowy mieszkań deweloperskich, jeżeli to one mają odpowiadać za większość produkcji mieszkaniowej i ona nie jest adresowana tylko do osób zamożnych, ale też osób, których zdolność kredytową, chociażby przy pomocy takich programów sztucznie pompujemy, to wiadomo, że to będą mieszkania, które muszą powstawać tanio i muszą być możliwie tanie. A jeżeli coś jest tanie, to nie będzie najlepszej jakości. Chytry dwa razy płaci, to jest powiedzenie, które się też sprawdza w kontekście polityki mieszkaniowej. Trzeba też pamiętać, że jeżeli dofinansowujemy tanie mieszkania, jeżeli będzie powstawało dużo tanich mieszkań deweloperskich, to potencjał do nadużyć będzie silny. Branża deweloperska przez to, że nie ma z kim konkurować, tylko konkuruje sama ze sobą i jeżeli ceny mieszkań nie rosną w takim tempie, aby zyski tych firm rosły równie mocno, to często deweloperzy ograniczają produkcję mieszkaniową i wtedy właśnie władze postanawiają dosypać miliardy złotych po to, żeby zachęcić ich do budowy mieszkań, a dzięki temu ceny rosną, a przy tym nie muszą konkurować jakością, bo i tak znajdują nabywców na swoje produkty, a to oznacza potencjał dla rozwoju tego zjawiska, które potocznie określamy mianem „patodeweloperki”.
Wzrost podatku od nieruchomości jest nieuchronny?
Kolejny problem to gotówkowicze, czyli ci, którzy kupują mieszkania, lokując w ten sposób swoje oszczędności i albo wynajmują je długo bądź krótkoterminowo, albo w ogóle nie najmują, bo stopa zwrotu wynika z tego, że mieszkania drożeją z dnia na dzień niejako. To wszystko rzecz jasna niekorzystnie wpływa na rynek, na ceny i zmniejsza dostępność do zasobów mieszkaniowych tych mniej zamożnych. Jak to można byłoby uregulować? Pan pisze, że trzeba opodatkować kolejne mieszkania, co jest też niepopularne politycznie, zresztą sami politycy tak lokują swoje pieniądze.
Tak, ja w książce złośliwie przytaczam przykład europosłów, którzy mogą w ten sposób lokować swój kapitał, bo jeżeli ktoś pojedzie do Brukseli i zarabia parokrotność zarobków polityków krajowych, to siłą rzeczy inwestycje w nieruchomości wydają się bardzo opłacalne. Poprzedni premier przecież słynął z inwestowania w nieruchomości, masa wpływowych osób w polskim życiu publicznym w kierunku nieruchomości spogląda. Przykład podatkowy jest oczywiście najbardziej istotny. Udało się sprzedać w Polsce dość powszechnie narrację o tym, że ekonomiczna odpowiedzialność polega na cięciu podatków i że dzięki temu, że obetniemy podatki, ludzie będą więcej inwestować i gospodarka będzie się mieć lepiej. Niespecjalnie to by się zgadzało z fizycznymi obserwacjami, ponieważ generalnie w państwach rozwiniętych opodatkowanie jest wyższe, a dzięki temu też usługi publiczne są bardziej zaawansowane. Opodatkowanie nieruchomości ma absolutnie symboliczny charakter - ja za swoje mieszkanie w Warszawie, gdzie przecież ceny i obrót nieruchomościami jest jeszcze bardziej zaawansowany, niż w Krakowie, rocznie płacę podatek od nieruchomości w wysokości 100 zł. To jest opłata absolutnie śmieszna. Aby jednak nie popadać w narzekanie i stwierdzenie, że absolutnie nic się nie da zrobić, szukałbym optymistycznych refleksji w tym, że branża nieruchomości i obecny kształt polityki mieszkaniowej to nie jest coś, co jest dane na zawsze i nie istnieje specjalnie długo. Myślę, że długofalowo będziemy się mierzyć z podniesieniem opodatkowania nieruchomości, również po to, żeby zniechęcać ludzi do inwestowania w nieruchomości zamiast w coś, co oddziałuje na gospodarkę, co buduje dobrobyt społeczny. W tej chwili jeżeli nawet jedno gospodarstwo domowe w ten sposób zabezpieczy swoją przyszłość, to zmniejsza liczbę nieruchomości dostępnych na wynajem, utrudnia życie studentom szeregu krakowskich uczelni albo innych ludzi, którzy szukają swoich życiowych szans poprzez przybywanie do takich miejsc, jak Kraków. Ten system nie jest dany raz na zawsze. Myślę, że to się zmieni szybciej, niż się wielu osobom może wydawać.
