Kiedy w oparciu o zintegrowane plany inwestycyjne będzie rozpatrywany pierwszy wniosek dewelopera?
Ta możliwość prawdopodobnie pojawi się na pierwszej sesji w listopadzie. Liczymy na to, że ten wniosek będzie przedmiotem namysłu i decyzji Rady Miasta. W istocie decyzji, która da odpowiedź na pytanie, czy będzie on procedowany, czy też Rada uzna, że jego wartość jest znikoma i odstąpi procedowania.
Radni mają już teraz duże wątpliwości, zwłaszcza z Koalicji Obywatelskiej. Szef Komisji Planowania Przestrzennego zapowiadał nawet w Radiu Kraków, że nie poprze tego projektu.
Nie znam wypowiedzi pana przewodniczącego. Ten projekt powstawał przez kilka miesięcy z udziałem prawników miejskich, ale też, co istotne, z udziałem środowisk takich organizacji, urbaniści, architekci, inżynierowie, uczelnie wyższe. Odbyłem też spotkania z wszystkimi klubami reprezentowanymi w Radzie Miasta oraz sektorem inwestorów i zdawało mi się, że osiągnęliśmy kompromis w tej materii, więc jestem dobrej myśli i nie podzielam pesymizmu pana przewodniczącego Stawowego.
ZPI - specyficzny rodzaj planu miejscowego
Według przewodniczącego Stawowego kryteria są niejednoznaczne, bo co to znaczy zobowiązanie wobec miasta sięgające do 30% wzrostu wartości nieruchomości?
Bardzo dużo czasu poświęciliśmy na przedyskutowanie tego kluczowego elementu i przyjęliśmy takie założenie, że to musi być zapis, który daje gwarancję, że interesy miasta i obywateli są chronione, ale zarazem nie zniechęci inwestorów do inwestowania.
Znaleźliśmy rozwiązanie procentowe, o którym pan mówił. Poprosiliśmy też o sporządzenie ekspertyzy naukowej, która jednoznacznie stwierdziła, że procentowy sposób liczenia jest adekwatny dla potrzeb realizacji tego programu.
To było bardzo silnie obudowane merytorycznie. Kluby i organizacje, z którymi rozmawialiśmy, nie zgłaszały tego rodzaju wątpliwości. Kiedy mówimy o procentowym sposobie naliczania, to mamy uproszczony sposób liczenia tego, jaki ciężar finansowy spoczywa na inwestorze. Wtedy, kiedy mówimy o kwotowym, za każdym razem na nowo trzeba było aktualizować, wyceniać, uzgadniać, a tak to mamy w miarę prosty w obsłudze system określenia wysokości kontrybucji inwestora.
Co więcej, w polskim prawodawstwie najczęściej wtedy, kiedy inwestorzy byli obciążeni różnego rodzaju daninami publicznymi, robiono to w sposób procentowy.
Do 30% oznacza, że raz to 10 będzie procent, raz 15, raz 20, raz 30.
Zwracam uwagę, że zintegrowany plan inwestycyjny to jest specyficzny rodzaj planu miejscowego, który oparty jest na negocjacjach.
Negocjacje kończą się umową urbanistyczną, która mówi, co inwestor, deweloper chce zbudować, ale też co oferuje miastu w zamian: park, szkołę, przedszkole, żłobek, ośrodek zdrowia. W związku z tym w zależności od rodzaju inwestycji, miejsca inwestycji potrzebna jest pewna elastyczność.
Jest rzeczą naturalną, że miasto powinno dążyć do tego, żeby to było bliżej 30%. Deweloperzy pewnie będą zabiegali o niższe stawki, ale to jest bardzo uczciwa propozycja. Środowisko deweloperskie początkowo protestowało, że to jest zbyt wysoka wartość, ale udało nam się osiągnąć kompromis i mam nadzieję, że przetestujemy w praktyce, jak ten model działa.
"Nie ma przestrzeni na elementy korupcyjne"
A czy to nie jest element słabszy w całym systemie, który może budzić wątpliwości dotyczące korupcjogenności tego typu rozwiązania? Że jeden dostał 30%, a drugi sobie 10% załatwił.
Tutaj nie ma przestrzeni na jakiekolwiek elementy korupcyjne z kilku powodów. Po pierwsze, proces przygotowania procedury jest bardzo skomplikowany, ale też bardzo transparentny, przejrzysty. Trwał sporo czasu, był szeroko konsultowany. Po drugie negocjacje prowadzi zespół, który powołuje Prezydent Miasta Krakowa. Uczestniczą w nim wszyscy zainteresowani.
Kluby są reprezentowane, reprezentowany jest Urząd, będą też mieć możliwość uczestniczenia w tych procedurach mieszkańcy i Rady Dzielnic. W każdym momencie procedowania tej sprawy będzie pełna transparentność. To Rada Miasta na końcu podejmuje decyzję, czy wynegocjowane warunki odpowiadają interesowi miasta, czy nie.
Przypomnijmy raz jeszcze - do 30% wzrostu wartości nieruchomości - to jest ten fragment, którym dzieli się deweloper z miastem. I to są listy oczywiście odpowiednich oczekiwań wobec dewelopera dotyczących finansowania tych inwestycji. Jakie będzie zobowiązanie wobec miasta tego pierwszego dewelopera, czy możemy już mówić?
W tej chwili jest kilka złożonych wniosków w ZPI. Ten, który był pierwszy, był procedowany w czerwcu, może na początku lipca. Inwestycja dotyczy części Bronowic, jest propozycja zbudowania tam parku.
Zakładam, że oczekiwania wobec oferty, o której rozmawiamy - pierwszego ZPI w Krakowie, pewnie po stronie miasta będą znacząco większe od tego, co zaproponował deweloper, ale to jest przedmiotem negocjacji. To jest ta formuła, która jest z jednej strony bardzo elastyczna, z drugiej wymagająca, ale daje realną możliwość, żeby wszyscy uczestnicy tego procesu, którzy odpowiadają za sprawy miejskie, brali w nim udział i na końcu rozstrzygnęli, czy to jest właściwa oferta.
Upraszczając - w Bronowicach jest deweloper, który chce przeprowadzić inwestycję mieszkaniową. Po negocjacjach jego zobowiązaniem wobec miasta będzie nowy park w Bronowicach.
To była propozycja wyjściowa, jak te negocjacje się potoczą, to czas pokaże. Kluczem jest to, czy Rada zadecyduje, że przystępujemy do procedowania.
Jakie korzyści przyniosą miastu ZPI?
Co zyska miasto dzięki zintegrowanym planom inwestycyjnym?
Po pierwsze zintegrowane plany inwestycyjne mają lepiej wkomponowywać się w strukturę i tkankę miasta. Kiedy deweloper buduje osiedle, to musi szerzej popatrzeć, jak to osiedle chce uzupełnić różnego rodzaju infrastrukturą.
To może być szkoła, to może być żłobek, to może być przedszkole, to może być park, to będzie zależało od mieszkańców, to będzie zależało od decyzji na końcu Rady Miasta. Unikniemy sytuacji, którą dosyć często teraz mieliśmy, że powstawały wielkie osiedla pozbawione elementarnej infrastruktury. ZPI jest szansą, żeby ten proceder zatrzymać.
ZPI jest też szansą, żeby poszerzyć zasób mieszkań komunalnych w Krakowie. Zgodnie z procedurami, które przyjęliśmy, Gmina Miejska Kraków ma prawo żądać od dewelopera, żeby część mieszkań, które wybudował, przekazywał na rzecz zasobu komunalnego.
Jak tę ofertę przyjmują sami deweloperzy? Skoro część odda na potrzeby miasta, no to być może będą to mieszkania wykorzystywane w celach socjalnych i być może w konsekwencji pozostałe mieszkania sprzedawane na wolnym rynku stracą na wartości.
Idea, żeby deweloperzy, inwestorzy przekazywali część mieszkań do zasobu komunalnego miasta, na początku nie budziła entuzjazmu. Obawiano się tego, o czym pan mówił, ale z drugiej strony, kiedy głębiej zaczęliśmy o tym rozmawiać i przywoływać przykłady bardzo wielu krajów europejskich, w których ten model działa, opór był znacząco mniejszy. Uznaliśmy, że da się te różne cele pogodzić w ten sposób, żeby budować wartościowy zasób komunalny, ale zarazem to wcale nie musi oznaczać, że atrakcyjność pozostałych lokali będzie radykalnie obniżona.
Im większa inwestycja, tym większa liczba mieszkań komunalnych
Ile mieszkań komunalnych mogłoby miasto, biorąc pod uwagę średniej wielkości inwestycje, zyskiwać?
To zależy oczywiście od wartości inwestycji i zależy od przysporzenia wartości. Idea zintegrowanego planu inwestycyjnego polega na tym, że miasto daje deweloperowi, inwestorowi możliwość inwestowania, ale inwestor musi się dzielić zyskiem, który z tego tytułu się pojawia. Im większa inwestycja, tym większa liczba mieszkań. W tej chwili mamy sześć wniosków ZPI, ale sygnały, które płyną z rynku, wskazują, że zainteresowanie jest olbrzymie. To, co zdarzy się z pierwszymi wnioskami, będzie determinowało skłonność inwestorów do składania kolejnych wniosków.
Czy ten pierwszy wniosek rozpatrywany w oparciu o ZPI stworzy rodzaj linii orzeczniczej, jak to się nazywa w sądownictwie?
Jeśli Rada zdecyduje, że podejmujemy rozmowy z inwestorem, że przyjmujemy go do procedowania, to będzie bardzo czytelny sygnał dla pozostałej części środowiska, które bardzo żywotnie zainteresowane czeka. Jeżeli Rada nie podejmie takiej decyzji, to myślę, że zapał tego środowiska znacząco spadnie.
Co z metrem w Krakowie?
Miasto Oświęcim przejmie wydanie decyzji środowiskowej dla krakowskiego metra po wyłączeniu władz Krakowa z powodu konfliktu interesów. Jak to wpłynie na harmonogram i ocenę całej inwestycji?
Wierzymy, że nie wpłynie to w sposób negatywny. Ten wniosek został przygotowany przez jednostki miejskie, jest bardzo wysokiej jakości. Z powodów, o których informowaliśmy w mediach, SKA zdecydowało o tym, że będzie procedowany w Oświęcimiu. Absolutnie uważamy, że nie spowoduje to istotnych opóźnień. Wierzę w to, że będzie ta sprawa szybko procedowana i stosowne decyzje będą szybko wydane, tak żebyśmy mogli przejść do kolejnych etapów.
Co jeszcze w tym roku w sprawie metra?
Bardzo intensywnie pracujemy z jednej strony nad mechanizmami finansowania tej inwestycji, z drugiej ze strony przygotowujemy się do opracowania dokumentacji, która będzie potrzebna do wydania decyzji środowiskowej dla pozostałych części tej pierwszej linii metra.