O co chodzi? Czy to jest zgodne z prawem?

Przede wszystkim musimy zacząć od tego, że to nie są mieszkania. Te części lokalu, bo tak to należy nazwać albo domu jednorodzinnego, bo najczęściej są to jakieś fragmenty
wydzielone z domu jednorodzinnego nie są lokalami, nie są mieszkaniami. Tu nabywa się w takim przypadku udział ułamkowy w nieruchomości. Jest to 1/12, 1/10 w zależności od tego na ile flipper - bo tutaj musimy powiedzieć z kim mamy do czynienia - na ile flipper podzielił ten dom jednorodzinny.

Może wyjaśnimy najpierw kim jest flipper

Flipper jest to osoba - nie mylić absolutnie z deweloperem, ponieważ deweloper trzyma się reguł prawnych, robi wszystko zgodnie z przepisami prawa i oddaje mieszkania, które mają samodzielność lokalową, mają własną księgę wieczystą. Flipper jest to osoba, która kupuje – może na przykład kupić od dewelopera jakieś duże mieszkanie podzielić to fizycznie, nie prawnie na trzy mieszkanka i na przykład je wynajmować lub jako udziały sprzedawać. W tej sytuacji, o której pani mówi są to udziały w domach jednorodzinnych, które zostały przez flipperów kupione - stare domy jednorodzinne z czasów PRL-u, które mają po kilka kondygnacji. Taki flipper po prostu dzieli to na bardzo małe jednostki powierzchniowe, bo innej nazwy nie można tutaj użyć i sprzedaje takie udziały w domu jednorodzinnym, ale w ogłoszeniach jest to traktowane jako mieszkanie.

Czyli my jesteśmy od początku wprowadzani w błąd?

Tak, jesteśmy od początku wprowadzani w błąd. Wystarczy tylko zadzwonić, zapytać czy to mieszkanie - w cudzysłowie oczywiście tutaj mówię - ma własną księgę wieczystą? Jeśli zostaniemy odpowiedź, że nie - to powinna nam się zapalić bardzo mocno czerwono świecąca lampka, dlatego że to nie jest ani mieszkanie, ani lokal - to jest udział ułamkowy w jakieś większej części.

To nie są działania zgodne z prawem

Tutaj jest o tyle trudna sytuacja, że można sprzedać udział ułamkowy w nieruchomości i to nie jest niezgodne z prawem. Niezgodne z prawem jest przerabianie takich budynków i wydzielanie z nich lokali, dlatego że one konstrukcyjnie nie były do tego przygotowane i one miały swoje obliczenia wykonane przez konstruktora. One były projektowane przez architekta jako domy jednorodzinne, a nie jako domy wielorodzinnego zamieszkania i może się w przyszłości zdarzyć jakaś katastrofa polegająca na tym, że te obciążenia, którymi ten dom - który kiedyś był domem jednorodzinnym - jest poddawany. Trzeba tam wnieść odpowiednią ilość mebli, która nie była przewidziana dla tylu osób, które w nim mieszkają, zrobić odpowiednią liczbę łazienek, pionów różnych, które nie były dla takiego budynku przewidziane. Może to doprowadzić do katastrofy, natomiast nie jest niezgodne z prawem sprzedawanie udziału ułamkowego w nieruchomości. Te osoby korzystają na tym i sprzedają takie przestrzenie. Wynika to z tego, że wprowadzono ten limit tych 25 metrów i ponieważ wielu młodych ludzi nie ma środków na tyle żeby kupić takie mieszkanie z definicji, czyli takie które ma powyżej 25 metrów szuka czegoś tańszego. Wpisuje w wyszukiwarkę kwotę jaką dysponuje i dostaje produkt mieszkaniopodobny. To nie jest mieszkanie - właśnie tak wydzielone przestrzenie, jakiś lokal z większej części. Ja nie dziwię się tym młodym ludziom, dla których jest to jedyna możliwość pozyskania własnych paru metrów w Krakowie żeby jakoś być w cudzysłowie na swoim, chociaż nie jest się na swoim, ale w jakimś udziale ułamkowym posiada się tą nieruchomość.

Czy na taką powierzchnię, na taką przestrzeń poniżej 25 metrów dostaniemy kredyt?

Nie, banki nie udzielają kredytów na to, nie jest to wiedza powszechna natomiast można to kupić i takie przestrzenie kupujemy gotówkę.

Czyli trzeba mieć te pieniądze…

Pieniądze trzeba mieć, są to rzeczy które rzeczywiście zdarzają się na naszym rynku. Ja bardzo nad tym boleję, ale nie naprawimy tych patologii, które się na rynku zdarzają.

Jakie jeszcze problemy wiążą się z takim mieszkaniem które ma mniej niż 25 metrów – 17, czasem nawet 13?

Problemy będą się wiązały później kiedy przyjdzie do naprawienia jakiejś usterki, ponieważ te lokale na razie są wydzielone, dostosowane do tego żeby je szybko sprzedać. Natomiast robione są po łebkach. Wiadomo, że za dwa, trzy czy za cztery lata zaczną wychodzić pewne rzeczy. Problemem będzie naprawa tego, dlatego że tutaj musimy wiedzieć, że przy normalnych mieszkaniach mamy ustawową wspólnotę mieszkaniową, możemy ją powołać i ona jest odpowiedzialna za takie mieszkania. Przy tego typu przestrzeniach mieszkalnych nic na sprawnie nie wiąże. My musimy się z pozostałymi współwłaścicielami jakoś wtedy układać, porozumieć. Podejrzewam, że w 90 procentach przypadków będzie to niemożliwe i wtedy pewnie ci ludzie zaczną przychodzić do was jako do radia i płakać albo do różnych programów telewizyjnych, ale mleko się rozlało

Zastanawiam się jak w takim przypadku rozliczyć pewne kwestie? Jak jest licznikami? To nie tylko kwestia tego, że na przykład dach zaczyna przeciekać czy rura pęknie. Ale co z licznikami?

Jest coś takiego jak sublicznik, ale co wtedy jak ktoś nie zapłaci, a licznik jest na wszystkich w udziale ułamkowym? Naprawdę będą wynikały z tego bardzo duże problemy. Dlatego apeluję żeby nie kupować takich mieszkań. To będzie rościło w przyszłości tylko i wyłącznie kłopoty, więc apeluję do państwa: nie kupujcie takich rzeczy.

Ten problem może narastać z roku na rok?

Tak, on narasta z roku na rok. Widzę, że w każdym rokiem jest tego więcej. Wynika to z rosnących cen w Krakowie. Im bardziej te ceny rosną, tym większy popyt na tego typu przestrzenie. Coraz więcej ludzi jest wykluczonych z możliwości nabycia swojego mieszkania, zdolności kredytowej i muszą się łapać takiej swoistego rodzaju brzytwy jak właśnie taki udział ułamkowy. Jest to bardzo przykre, ale ja rozumiem tych ludzi, bo to jest taki według nich pierwszy szczebel do tak zwanej drabiny mieszkaniowej. Drabina mieszkaniowa to jest coś takiego, na co warto zawsze wskoczyć, czyli kupić sobie najtańszy lokal jaki jest i oszczędzać na to, żeby w przyszłości można było dopłacić i wziąć większy. Dlatego, że ten rynek mieszkaniowy ucieka. On ucieka szybciej niż inflacja. Mieszkania drożeją dużo szybciej niż inflacja, niż rosnące zarobki. W zeszłym roku było to około 20 procent. Wszystko wskazuje na to, że w tym roku będzie podobnie, dlatego że już w pierwszym kwartale ceny mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie podrożały o blisko 10 procent, a gdzie jeszcze koniec roku. Więc wszystko wskazuje na to, że o kolejne 20% w tym roku będziemy mieli wzrosty cen. Nic z tego nie dogoni - ani wzrosty płac, ani inflacja, więc nie dziwię się, że ludzie chwytają się tego typu rzeczy. Natomiast nie znają konsekwencji chyba przez to no po prostu to wynika właśnie z tych wysokich cen w Krakowie.

Możemy jednak powinniśmy to zaakceptować? Chodzi mi o to czy w ogóle ten pomysł uda się obronić?

Wiąże się z tym tak dużo ryzyk związanych z jakąś możliwością katastrofy takiego budynku, który nie został przystosowany do tego, żeby w nim wydzielić tyle mieszkań. To jest tak jakbyśmy wsiadali na jakiś ponton, który może przewieźć powiedzmy 6 osób, w 20 parę osób. Wiadomo, że przy małej fali ten ponton się przewróci i wpadniemy do wody.

Myśląc zupełnie rozsądnie lepiej jednak poczekać na to żeby żeby mieć więcej pieniędzy i kupić większe mieszkanie.

Tak, kupić mieszkanie, kupić coś, co posiada samodzielność lokalową, co posiada własną księgę wieczystą. Kupienie takiego lokalu czy mieszkania gwarantuje nam, że on został właściwie zaprojektowany konstrukcyjnie i wszelkie problemy będą rozwiązane przez wspólnotę na tym budynku a nie zostaniemy z tym sami.

Czy ten problem dzielenia mieszkań przez flipperów to jest problem, który funkcjonuje tylko w dużych miastach?

Tak on funkcjonuje tylko w dużych miastach. Takie praktyki nie zdarzają się w małych miejscowościach, w miejscowościach gdzie te mieszkania są tanie, dlatego że tam można łatwiej, mniejszym nakładem środków to mieszkanie pozyskać.