Bloki mieszkalne. fot. Pixabay
Posłuchaj rozmowy z Piotrem Krochmalem
W tym roku zostanie sprzedanych około 30% mniej mieszkań niż w roku ubiegłym. Jakie są powody? Brak mieszkań czy może zaporowe ceny?
Głównym powodem jest to, że w zeszłym roku mieliśmy program Bezpieczny kredyt 2%, który działał przez ponad pół roku i doprowadził do większej sprzedaży. Gdy ten program się skończył, ta sprzedaż spadła. Drugi powód, ale też związany z tym programem jest taki, że ten program podniósł ceny w Krakowie o około 30% i jesteśmy na zupełnie innej półce cenowej. Wiadomo, że im mieszkania droższe, tym mniej klientów, dlatego że portfele Polaków nie rosły w podobnym tempie do cen mieszkań. Część po prostu wykluczono, a część nie ma zdolności z uwagi na wysokie stopy procentowe i to jest trzeci powód, dla którego te mieszkania sprzedają się bardzo słabo.
Analitycy mówili, że mamy jeszcze daleko do tego, żeby bańka pękła. Czy jesteśmy świadkami tego, że bańka właśnie pęka?
Bańki nie ma i ona nie pęknie, dlatego że te wzrosty cen spowodowane są pewnymi fundamentalnymi czynnikami, które nie były po prostu pompowaniem bańki. Finalne ceny, które obserwujemy u deweloperów, są związane z kosztami zakupu gruntów. Mało kto mówi o cenach gruntów, ponieważ oczywiście jest to trudno dostępny temat. Ja powiem: ceny gruntów inwestycyjnych w Krakowie rosły w bardzo podobnej skali jak ceny mieszkań, czyli średnio w ostatnich pięciu latach co roku o 20, a nawet ponad 20% rocznie.
Czyli one cały czas rosną?
Tak. One rosną nawet teraz, kiedy mieszkania stoją.
Czyli możemy przewidywać, że za rok, dwa, trzy te mieszkania dalej będą droższe, bo grunty, które zakupili teraz deweloperzy są droższe, tak?
Tak i właśnie dlatego tłumaczę, że te ceny nie są spowodowane bańką. W tej chwili w cenie mieszkania 1/3 to jest cena gruntów, którą deweloper musi zapłacić ich właścicielowi. Potem wchodzimy w koszty realizacji. Od roku ceny materiałów stoją, ale koszty realizacji nie, dlatego, że na koszty realizacji poza materiałami składają się jeszcze pensje, które rosną. Stąd mamy znowu rosnące ceny realizacji. Są już dwa komponenty, które składają się na mieszkanie, które cały czas rosną. One się nie zatrzymały. Deweloper musi oczywiście później jeszcze uwzględnić swoją marżę i to jest czynnik, który teraz nie tylko stanął, ale nawet niektórzy deweloperzy obniżają te marże, które rzeczywiście były bardzo wysokie, bo były przychylne czynniki do tego, żeby je podnieść. To, że teraz ceny mieszkań stoją, jest spowodowane tym, że część tych rosnących kosztów, które są, deweloperzy biorą, jak się to mówi, na klatę i obniżają troszeczkę swoje marże.
W takim razie, jaka jest średnia cena w Krakowie za mieszkanie?
Jeżeli mówimy o rynku pierwotnym, czyli rynku nowych mieszkań, to jest w tej chwili 16 700, jeżeli mówimy o rynku wtórnym, to jest 15 000 za metr kwadratowy. Jeżeli chodzi o te spadki sprzedaży, to obserwujemy je głównie na rynku pierwotnym. One spadły o jakieś, tak jak pan powiedział, 35%, natomiast na rynku wtórnym widzimy niewielkie spadki, one są na poziomie około 10%. Mówię tu oczywiście o ilości sprzedanych mieszkań. Dlaczego? Dlatego, że na rynku wtórnym są niższe ceny i klienci, którym „uciekły” ceny nowych mieszkań, zwrócili się w kierunku rynku wtórnego. Tutaj nie obserwujemy już jakiegoś drastycznego obniżenia ilości sprzedaży, ale też nie obserwujemy wzrostów cen. Tak naprawdę i rynek pierwotny, i rynek wtórny od maja w Krakowie są stabilne i myślę, że tak dociągną do końca roku.
A nawet spadło o 0,5% względem października 2024 roku. Nie mówię, że to jest jakiś duży spadek, natomiast czy to może symbolizować to, że będzie stabilizacja?
Tak, ta stabilizacja już jest. Mówię tutaj o danych z aktów notarialnych. Oczywiście jeżeli chodzi o serwisy ogłoszeniowe, to tam widzimy spadki cen, ale to były pobożne życzenia sprzedających. Bardzo często oni je urealniają, stąd obniżają ceny, żeby sprzedać, ale ceny w aktach notarialnych jednak zatrzymały się na pewnym poziomie i są stabilne. W aktach notarialnych nie obserwujemy żadnych spadków, natomiast jeżeli chodzi o oferty, rzeczywiście są one urealniane do obecnego poziomu cenowego.
Czyli jeżeli cena za ziemię jest w Krakowie wysoka, to możemy się spodziewać tego, że będzie ekspansja deweloperów do obwarzanka wokół Krakowa i tam się będzie teraz dużo więcej budować niż w samym Krakowie?
Ta ekspansja już jest od dłuższego czasu. W obwarzanku przybywa pięciokrotnie więcej ludzi niż w samym Krakowie, mimo że na pewno ci ludzie woleliby mieszkać w obszarze miasta. Niestety te ceny im na to nie pozwalają. W obwarzanku ceny są o 30% niższe, dlatego on pęcznieje i niestety przy tym poziomie cenowym będziemy nadal to obserwować. Przy tej trudnej dostępności działek w Krakowie w obwarzanku będzie osiedlało się coraz więcej ludzi.
Cennik dla deweloperów to pomysł Urzędu Miasta w Krakowie. Czy to spowoduje, że być może deweloperzy chętniej będą spoglądać w kierunku Krakowa?
Na pewno uporządkowanie pewnych spraw przez nowe władze pomoże temu rynkowi i dobrze, że te prace idą w tym kierunku. Myślę, że będzie to na rękę wszystkim stronom: i miastu, które zarobi, i deweloperom, bo dzięki temu będą mieli większy wachlarz gruntów do wyboru niż teraz, a to spowoduje mniejsze wzrosty cen działek i tym samym później mniejsze wzrosty cen mieszkań.
Przytoczę słowa minister funduszy i polityki regionalnej, Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która kilka tygodni temu powiedziała, że ma nadzieję, że kredyt 0% właśnie przeszedł do historii, czas na dobrą politykę mieszkaniową dyktowaną interesem ludzi, a nie deweloperów. Jak te zapowiedzi i decyzje rządowe wpłyną na rynek mieszkaniowy?
Widzimy, jak wpłynęły. Po prostu ceny się zatrzymały. Gdyby ten program 0% wszedł w tym roku, no spowodowałby podobną reakcję jak w zeszłym roku ten Bezpieczny kredyt 2%. Mówię podobną, bo na pewno nie byłyby to wzrosty tej samej skali, bo rynek już bardzo mocno wzrósł, ale byłyby nadal wzrosty. Jeśli państwo dopłaca jakiejś grupie do zakupu, to ta grupa z tego korzysta i może więcej zapłacić. Deweloperzy to wiedzą i po prostu drożej sprzedają. Wszelkie tego typu programy niestety doprowadzają do wzrostów cen mieszkań. Też jestem przeciwny tego typu programom. Gdyby nie program Bezpieczny kredyt 2%, mielibyśmy naprawdę dużo tańsze mieszkania, byłaby teraz o wiele lepsza sprzedaż, więcej ludzi byłoby stać na mieszkania. On nie pomógł, on zepsuł rynek.
Dobra polityka mieszkaniowa to według pana co?
Dobra polityka mieszkaniowa to według mnie niekoniecznie to, co sądzi pani minister, dlatego, że ja uważam, że wszelkie programy rządowe, czyli scedowanie budowy mieszkań na jakieś struktury rządowe, gminne, czy samorządowe, nie poprawi szybko sytuacji mieszkaniowej. To będzie niewielka skala. Dobre programy mieszkaniowe to takie, które spowodują większą dostępność gruntów, czyli przede wszystkim reforma polityki przestrzennej, która umożliwiłaby prywatnym przedsiębiorcom pozyskiwanie gruntów i budowanie na większą skalę, bo przy większej skali jest większa konkurencja, przy większej konkurencji jest większa walka o klienta, a walka o klienta to niższe ceny.
Czyli m.in. ustawowe odrolnienie gruntów, tak jak proponowano już Krakowie, również skrócony czas decyzji administracyjnych, takie rzeczy jak cennik dla deweloperów, to jest ta recepta według pana.
Owszem. Jeżeli deweloper przez kilka lat musi procedować pozwolenie na budowę, to on musi to sobie wliczyć w końcowym rozrachunku. Jeżeli byłoby przyspieszenie, na co liczę, to wtedy on nie będzie mroził pieniędzy, nie będzie musiał sobie tego odbić na klientach.
