Od kilku tygodni czytamy o wielkiej bańce mieszkaniowej w Polsce, ale o takiej sytuacji mówiono już wiele razy i bańka nigdy nie pękała. To jest ta bańka czy jej nie ma?
Piotr Legerski: Mówi się o tym rzeczywiście od dłuższego czasu. Bańka była raz i to był 2008 rok, tuż po kryzysie Lehman Brothers; wtedy jednak były zupełnie inne regulacje prawne. Dziś w Polsce nie ma żadnej bańki i pewnie przez dłuższy czas jej nie będzie. Powody są cztery, postaram się bardzo krótko je zrelacjonować. Po pierwsze: nie ma miejsca na zwyżkę cen w Krakowie, a bańka jest wtedy, gdy klienci kupują z nadzieją, że ceny wzrosną i potem odsprzedadzą swój towar drożej. Po drugie i trzecie: ustawa deweloperska reguluje to, że deweloper musi wybudować i ma określone uwarunkowania, w tym konieczność finansowania całej inwestycji, ale też klient, który podpisze umowę deweloperską nie tak łatwo może się z niej wycofać. W związku z tym te rezygnacje - bo wtedy się robi bańka - nie są specjalnie możliwe. I wreszcie - w Krakowie potencjał zakupowy to jest około 10 tysięcy mieszkań rocznie, w tej chwili sprzedajemy pięć (może sześć tysięcy w tym roku się uda). Więc o jakiejkolwiek bańce, moim zdaniem, nie ma mowy i pewnie przez najbliższe lata nie będzie.
Marże deweloperów to mit
To skąd te opowieści o bańce? I dlaczego właśnie mieszkania dziś sprzedają się tak słabo? To nie jest powrót do normalności po turbo doładowaniu Bezpiecznym Kredytem 2%?
Piotr Krochmal: - Podejrzewam, że znaczna część społeczeństwa, która zamierzała kupić mieszkanie, chciała, żeby ta bańka była i pękła; wtedy mogliby kupić taniej. Zgadzam się z moim przedmówcą: bańki nie ma. Ceny w Krakowie są uwarunkowane kosztami, jakie ponosi deweloper, żeby móc wybudować. Przede wszystkim to koszt ziemi. W ostatnich miesiącach mieliśmy na rynku rekordy, jeżeli chodzi o zakupy ziemi przez deweloperów - ceny sięgały ponad 30 tysięcy złotych za metr kwadratowy gruntu, co przekłada się też oczywiście na PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania) - to kilkanaście tysięcy złotych, już w kilku miejscach. Wiadomo, że jeśli deweloperzy tyle płacą za grunt, będą chcieli to sobie odebrać w cenach mieszkań. Dodatkowo ceny materiałów na razie stoją, ale będą potrzebne do odbudowywania zniszczeń po powodzi. Są podwyżki energii, więc wszyscy zakładają już w cennikach lekkie wzrosty na materiałach budowlanych. Za to też finalnie będzie płacił klient.
Mówił pan, że w ofercie w Krakowie mamy około 10 tysięcy mieszkań, jak się sprzeda pięć tysięcy, to będzie dobrze. Liczba ofert na portalach sprzedażowych w ostatnich miesiącach też wzrosła mniej więcej o 20 procent. Czy zatem jest możliwa korekta cen w dół?
Piotr Legerski: - Powiedzmy sobie o kulisach i o tych mitycznych marżach deweloperów. Przypomnę, że marża minimalna, którą bank akceptuje przy udzielaniu kredytów inwestycyjnych, to 15 procent. Załóżmy, że jest ona dwa razy większa, czyli deweloper zarabia 30 procent. To teraz pytanie: w jakim czasie? Dwa i pół roku przygotowania inwestycji, dwa lata sprzedaży; trzeba to podzielić przez co najmniej przez pięć i wtedy roczny zysk wyjdzie na poziomie inflacji. Więc czasami nawet nie odtwarzamy majątku. Mityczne zyski, oczywiście populistycznie to świetnie brzmi - deweloper zarabia 30 procent… Ale za sześć lat swojej pracy. O tym trzeba pamiętać. Gdybyśmy obniżyli dziś ceny swojego towaru (mieszkań), banki nie udzieliłyby nam kredytu na finansowanie, ponieważ bylibyśmy poniżej czerwonej kreski analityków bankowych.
Co wynika z tych statystyk, które przed panem leżą? Jak te ceny kształtują się i jakie są prognozy na najbliższy miesiąc? Oczywiście mówimy o Krakowie.
Piotr Krochmal: - Jeżeli mówimy o Krakowie, to ostatnie 12 miesięcy były pełne zaskoczeń - po wygaśnięciu Bezpiecznego Kredytu 2%, nikt nie spodziewał się, że w pierwszej połowie tego roku ceny będą dalej rosnąć i to dość mocno. Tylko w pierwszych sześciu miesiącach w Krakowie wzrosły o 12 procent. Już od połowy roku mamy stabilizację i ceny nie rosną; myślę, że tak zostanie. Kolejnym zaskoczeniem jest ostatni kwartał - deweloperzy weszli na rynek aż z 28 inwestycjami i średnia z tych inwestycji była odrobinę niższa niż średnia z inwestycji, które są na rynku. Czyli deweloperzy wchodzą na rynek z tańszymi inwestycjami. W zeszłym roku wprowadzali coraz droższe inwestycje, więc możemy mieć do czynienia z lekką korektą, ale wynikającą z tego, że na rynek wpłynęła inwestycja tańsza od tych, które są obecnie. Deweloperzy na pewno nie będą obniżali cen na inwestycjach, które już sprzedają. Dobrą wiadomością jest to, że nie będą ich podnosili, ponieważ sprzedaż rzeczywiście bardzo spadła. Mogę już powiedzieć - bo myślę, że ten ostatni kwartał wiele nie zmieni - że ten rok będzie najgorszym w ostatniej dekadzie, jeżeli chodzi o sprzedaż mieszkań.
Piotr Legerski: - Statystyka to jest taka nauka, którą można udowodnić wszystko, w zależności od tego, jakie dane się weźmie. Spadek ceny jest prawdopodobnie spowodowany tym, że weszły na rynek lokalizacje peryferyjne, a zeszły z rynku lokalizacje drogie. Zatem trzeba analizować to o wiele głębiej, czyli regionami/ dzielnicami, wtedy mielibyśmy prawdziwy obraz sytuacji. Jeżeli zeszły z rynku lokalizacje w Krowodrzy i Śródmieściu, a weszły w Nowej Hucie i na peryferiach Krakowa, to na pewno cena może spadać, ale to jest tylko pozorny spadek. Wynika on z potencjału w poszczególnych rejonach tańszych lokalizacji, gdzie zawsze mieszkania były tańsze.
Komórka lokatorska gratis
To poproszę o konkretne ceny, konkretne liczby.
Piotr Krochmal: - Rynek pierwotny zatrzymał się 16 800 mieszkań. To jest ten szklany sufit i bariera, której ten rynek nie przebił. Natomiast tylko w momencie wejścia na rynek tańszej inwestycji jest możliwość zakupu tańszego mieszkania, na pewno nie na tych inwestycjach, które teraz są realizowane. Rynek zatoczył koło i wrócił tak naprawdę do tego, co działo się w 2022 roku - mniej więcej ta sama podaż, tyle samo inwestycji, jednak przy dużo wyższym pułapie cenowym. W 2022 roku, kiedy rynek nie był wspomagany żadnym programem, mieszkania sprzedawały się słabiej, tak samo właśnie jest teraz. To mogą ożywić tylko dwie rzeczy - albo program, który najprawdopodobniej nie wejdzie, i spadek stóp, ale na to poczekamy jeszcze co najmniej rok, półtora. Sądzę, że deweloperzy, jak było to w 2022 roku, zahamują wprowadzanie nowych inwestycji, widząc co na rynku w tej chwili się dzieje (marazm i słaba sprzedaż). Będą czekali na lepsze czasy, tak, jak to było właśnie dwa lata temu, kiedy doczekali się na Bezpieczny Kredyt 2%. Myślę, że teraz będą czekać na obniżenie stóp i oczywiście doczekają się dużego popytu, bo ludzie będą mieli zdolność kredytową, której dzisiaj nie mają.
Piotr Legerski: - Należy zauważyć jeszcze jedną tendencję - wycofali się inwestorzy kupujący mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Ten wynajem, przy obecnych cenach mieszkań razem z wykończeniem, absolutnie już się nie opłaca. To są poziomy poniżej depozytów bankowych, w związku z tym to też spowolniło sprzedaż naszego produktu.
Jaki wpływ na stronę popytową i podażową ma niewiadoma, związana z tym nowym programem 0%?
Piotr Krochmal: - Wydaje mi się, że to już jest za nami; ten wzrost z początku tego roku - w jakimś stopniu - był spowodowany zapowiedziami nowego programu. Dopiero kiedy w drugim kwartale pojawiły się głosy z rządu, że tego programu nie będzie, to rzeczywiście strona popytowa osłabła. Głównie chodzi o - jak powiedział mój przedmówca - inwestorów strategicznych, którzy kupowali mieszkania, żeby ochronić swój majątek przed inflacją, albo nawet zarobić, jak było to w 2023 roku, kiedy mieszkania w Krakowie wzrosły tylko w jednym roku o 25 procent (licząc jeszcze tę połowę - ponad 30 procent). Udało im się i nie tylko osłonili swój majątek, ale jeszcze dobrze na tych mieszkaniach zarobili. Widząc jednak, że bez wprowadzenia programu nie ma już raczej szans, żeby ceny w najbliższym czasie poszły w górę, rzeczywiście wycofali się z tego rynku i stąd właśnie słabsza sprzedaż. Na rynku kupują osoby, którym to mieszkanie jest niezbędne i oczywiście mają zdolność kredytową. Wydaje mi się, że teraz będziemy mieli do czynienia z okresem, kiedy można przebierać, liczyć na jakieś bonusy ze strony deweloperów - komórka lokatorska gratis, upust na miejscu postojowym.
Kraków liderem sprzedaży gotówkowej
Czy ta niewiadoma związana z programami destabilizuje rynek czy nie?
Piotr Legerski: - Ale trzeba też obalić pewne mity: beneficjentami programu Bezpieczny Kredyt 2% byli bogaci single. Nie były rodziny, do których był adresowany. To byli ludzie, którzy chcieli zarobić na zwyżce ceny mieszkań. Z tymi programami zawsze jest problem… Najlepszym chyba programem, i uczciwym, był odpis podatkowy od wydatków mieszkaniowych. Każdy mógł z niego skorzystać, również rodziny. Dzisiaj odsetki od kredytu mieszkania są wyższe, razem ze spłatą raty, to więcej niż wynajem. W związku z tym jest wyczekiwanie osób, które chcą kupić mieszkania docelowe, ponieważ ich obciążenie miesięczne przy podobnym standardzie zamieszkiwania i tak naprawdę pełnej wolności, bo mogą wyprowadzić się w każdej chwili, decydują się na przeczekanie. Kupują ci, którzy muszą, chcą albo mają gotówkę. Bo jeżeli jest gotówka, oczywiście nie ma najmniejszego problemu, albo jeżeli jest większość gotówki. A Kraków zawsze był liderem sprzedaży gotówkowej, mieliśmy najniższy procent ukredytowienia w Polsce.
Minister funduszy i polityki regionalnej, która chce uporządkować rynek najmu krótkoterminowego - dać więcej swobody samorządom, wspólnotom mieszkaniowym, tak żeby można było wprowadzić zakaz wynajmu. Wiadomo, że to najlepsza lokata kapitału - mieszkania, mieszkania kupowane inwestycyjnie. Czy to może wpłynąć na sprzedaż mieszkań?
Piotr Krochmal: - To jest tylko burza medialna i nie wpłynie na to, że te mieszkania - taka była intencja pani minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz – wrócą na rynek najmu długoterminowego. Bo to są klitki przygotowane specjalnie dla turystów - kilkunastometrowe przestrzenie, gdzie jest tylko tak łóżko i łazienka, a kuchnia już do wspólnego użytkowania. Przecież to nie może wrócić na rynek i służyć rodzinie. Koszt przebudowy mieszkań na te najmy krótkoterminowe był bardzo duży i gdyby chciało się to odwrócić, znów byłyby gigantyczne koszty. Osoby, które mają takie lokale, nie będą się kwapić, żeby to zmieniać i - jeżeli trzeba będzie - płacić wyższe podatki. Przecież remont do poprzedniej wersji byłby droższy niż te podatki, i dlatego mieszkania nie wrócą na rynek długoterminowy. Musimy sobie to uświadomić. Być może będzie to hamulec, żeby nie wprowadzać następnych.
Piotr Legerski: - To jest oczywiście skrajny populizm: miasto ani państwo nie buduje mieszkań komunalnych albo wyprzedaje mieszkania komunalne, nie wiadomo po co, potem się bierze za deweloperów i za tych, którzy zainwestowali i chcą wynajmować krótkoterminowo. Jeżeli chcemy zahamować turystykę w Krakowie, oczywiście zakażmy najmu krótkoterminowego. A jeżeli nie chcemy mieć podatku z najmu, no to zostanie szara strefa. Więc możemy oczywiście dokonywać takich regulacji, jednak dla mnie to skrajny populizm i po prostu chore rozwiązania.