Co obejmuje cennik dla dewelopera?
To nie jest cennik, który został wyznaczony przez jakiegoś urzędnika czy prezydenta, tylko jest to wytyczna do zawierania umów z artykułu 16 w celu wybudowania inwestycji drogowych dla deweloperów. Ta wytyczna została opracowana przez wiceprezydenta Kracika na podstawie badań umów drogowych zawieranych w Krakowie przez ostatnie pięć lat. Określa mniej więcej, jak będzie wyglądała kwota, którą deweloper będzie uiszczał na rzecz miasta za wybudowanie inwestycji mieszkaniowej lub handlowej.
Czyli deweloper będzie musiał obowiązkowo płacić za drogę dojazdową, która będzie wybudowana albo przez dewelopera, albo przez miasto?
Dokładnie tak będzie i te koszty zostały wyliczone na podstawie zawieranych dotychczas umów. Co daje nam to rozporządzenie i ta instrukcja? Przede wszystkim daje nam pełną transparentność procesu zawierania umowy z artykułu 16. Do dzisiaj to było bardzo enigmatyczne i było tajemnicą, kto i ile płaci w Krakowie za drogi. Jeden, który miał inwestycję stumieszkaniową, robił np. pół kilometra drogi, a ktoś, kto miał inwestycję na tysiąc mieszkań, robił tylko chodnik. Dzisiaj wszyscy wiemy, ile będziemy dokładać na drogi.
Po pierwsze daje to bezpieczeństwo inwestycji, bo my nigdy nie wiedzieliśmy, startując z inwestycją, ile to będzie kosztowała. Po drugie daje transparentność zawierania tej umowy, bo każdy zawiera taką samą umowę. I po trzecie te pieniądze zostaną przez miasto zdeponowane na specjalnym koncie, z którego miasto będzie budowało drogi.
Jak to będzie wyglądać? Jeden metr kwadratowy drogi za ile?
To nie jest tak, że my płacimy za metr drogi. Z liczby metrów kwadratowych płacimy albo 250, albo 290 złotych. Jeżeli mamy 10 tysięcy metrów kwadratowych, 2,5 miliona złotych przekazujemy na rzecz gminy i gmina za to robi układ drogowy.
I teraz mamy różne scenariusze. Jeżeli dana inwestycja jest przy ulicy, która jest przepustowa, nowa, wyremontowana, wtedy te pieniądze zasilą fundusz i będą spożytkowane w innym miejscu Krakowa. Natomiast jeżeli nasza inwestycja wymaga przebudowy układu drogowego i nie jest ta kwota wystarczająca, wtedy partycypujemy w tej przebudowie, którą nadzoruje, koordynuje i przeprowadza miasto.
Dawniej tego nie było, nie było tego nadzoru. Pewne umowy drogowe ciągnęły się poprzez wszelkiego rodzaju uzgodnienia i audyty 2, 3, 4 lata.
Czyli można powiedzieć, że teraz miasto będzie przyjaźniejsze też deweloperom?
Unikałbym słowa „przyjaźniejsze”, bo za chwilę ktoś powie, że miasto działa dla deweloperów. Nie, to nie jest tak. Teraz wszyscy zostaną sprawiedliwie potraktowani w całym procesie inwestycyjnym.
Czy teraz będzie drożej dla mieszkańców, którzy będą chcieli kupić dom, mieszkanie w Krakowie?
Jeżeli chodzi o budownictwo jednorodzinne, to zostało wyłączone z tego rozporządzenia.
Natomiast jeżeli chodzi o kwestię deweloperów, nie uważam, żebyśmy mieli podstawę do tego, żeby podnosić ceny ze względu na obowiązujące rozporządzenie. Nie powinno to w żadnym stopniu wpłynąć na koszt mieszkania.
To z czego w takim razie państwo będą sobie rekompensować te pieniądze?
Do dzisiejszego dnia przy planowaniu każdej inwestycji tak naprawdę nie do końca było wiadomo, ile zapłacimy, jaki dostaniemy zakres drogowy. Przerzucało się to na koszty budowy mieszkania z pewną rezerwą. Dzisiaj tej rezerwy nie musimy zakładać, bo wiemy, ile zapłacimy. Nie chcę powiedzieć, że mieszkania z tego powodu stanieją, ale na pewno nie ma podstaw do tego, żeby podnosić ceny mieszkań ze względu na opłatę drogową.
Kilka miesięcy temu pan, że deweloperzy często nie chcą budować w Krakowie, bo są tutaj długie procedury, często nieprzejrzyste zasady. Czy po wprowadzeniu tych regulacji przepisów deweloperzy chętniej będą budować w Krakowie?
To jest bardzo złożony proces. Dwa tygodnie temu mieliśmy kongres deweloperski i był, jak co dwa lata, przedstawiany ranking miast.
Niestety dalej Kraków jest na niechlubnej ostatniej pozycji, jeżeli chodzi o czas, w jakim się proceduje pozwolenie na budowę czy wuzetkę.
Ile on trwa średnio?
W Krakowie powyżej 180 dni pozwolenie na budowę, a wuzetka powyżej dwóch lat.
Czyli łącznie możemy powiedzieć, że prawie trzy lata?
Są wuzetki i pozwolenia, które trwają o wiele dłużej. Średnio trzy lata trzeba liczyć od momentu zakupu ziemi do startu budowy.
Czyli realizowane są budowy w Krakowie na ziemi, która została zakupiona przez dewelopera w 2020, w 2021 roku, jeszcze przed wszystkimi podwyżkami?
Dokładnie tak to wygląda dzisiaj.
Czyli za rok, dwa, trzy, kiedy już będzie uwzględnienie tych podwyżek, to już nie 16 tysięcy za jeden metr kwadratowy, a trzy, cztery tysiące więcej?
Mamy sygnały, że i prezydent Mazur i cały Wydział Planowania Przestrzennego bardzo prężnie pracują nad nowym planem ogólnym. Jeżeli się on nie zmieni i nie zostaną uwolnione grunty, to obawiam się, że mają wypowiedź sprzed wyborów, że Kraków skończy po tej kadencji na 25 tysiącach, będzie prawdziwy.
Co musi znaleźć się w tym planie ogólnym?
Przede wszystkim musimy inaczej popatrzeć na Kraków - nie jako miejsce, gdzie większość terenów mieszkaniowych dzisiaj jest przeznaczana pod budownictwo jednorodzinne, bo jest to po prostu marnotrawienie terenu.
Na pewno musimy zwiększyć wysokość zabudowy, ale kosztem zmniejszenia powierzchni zabudowy. Ten sam budynek na mniejszej powierzchni zabudowy z wyższą wysokością da nam dokładnie taką samą liczbę mieszkań, a uchronimy tereny zielone.
To wywołuje najwięcej protestów - wysokość tych budynków i wciskanie ich w wolne, często małe, mikroskopijne wręcz przestrzenie.
Tak, natomiast mówimy tutaj o terenach na wschodzie i na południu Krakowa. Nie mówię o zabudowie plomb czy zabudowie w ścisłym centrum, bo na to po rozmowach z głównym architektem miasta, z panem Sepiołem, chyba nie będzie pozwolenia. Natomiast bardziej chodzi o analizę właśnie tych terenów, które dzisiaj są wyłączone z zabudowy mieszkaniowej właśnie po to, żeby na mniejszych obszarach budować wyższe budynki, ale kosztem tego, że będzie więcej zieleni, więcej części wspólnych.
O jakich częściach Krakowa mowa?
Przede wszystkim Nowa Huta, ale tutaj rejon Kombinatu czy Przylasku Rusieckiego. Ta część, część południowa, czyli rejony Kurdwanowa, Swoszowice, bo to są jedyne wolne tereny, które nam zostały tak naprawdę.