IV kwartał 2025 roku przyniósł na rynku wtórnym w Polsce wyraźne oznaki różnicowania się trendów cenowych. Dane portalu Nieruchomosci-online.pl pokazują, że nie ma już jednego, uniwersalnego scenariusza dla wszystkich segmentów. W Krakowie, będącym jednym z kluczowych rynków mieszkaniowych w kraju, końcówka roku upłynęła pod znakiem stabilizacji cen, przy jednoczesnym utrzymaniu wysokich stawek w segmencie mieszkań rodzinnych.
W IV kwartale 2025 roku średnie ceny ofertowe kawalerek spadły w ośmiu miastach wojewódzkich, jednak Kraków znalazł się w grupie lokalizacji, w których rynek się ustabilizował. Wahania cen nie przekraczały 1 proc. kwartał do kwartału, co oznacza brak wyraźnego trendu spadkowego lub wzrostowego.
Ceny kawalerek nie chcą spadać
Stabilizacja ta wynikała z kilku czynników. Z jednej strony tańszy kredyt hipoteczny zwiększył aktywność części kupujących, z drugiej jednak dostępność finansowania dla młodych singli, czyli głównych nabywców kawalerek, wciąż pozostawała ograniczona. Dodatkowo segment najmniejszych mieszkań był w poprzednich latach silnie napompowany przez inwestorów, co obecnie osłabia presję wzrostową.
W Krakowie ceny kawalerek pozostają relatywnie wysokie na tle kraju i wyraźnie przekraczają poziom 10 tysięcy złotych za metrów kwadratowych, co ogranicza popyt wśród osób kupujących pierwsze mieszkanie.
Mieszkania dwupokojowe - filar popytu
Największą grupę poszukujących na rynku wtórnym w IV kwartale 2025 roku stanowili klienci zainteresowani mieszkaniami dwupokojowymi. Było to aż 55 proc. użytkowników portalu. Także w Krakowie lokale o takim metrażu pozostawały najbardziej odporne na wahania cen.
W skali kraju spadki cen mieszkań dwupokojowych należały do rzadkości, a w wielu miastach notowano niewielkie wzrosty. W Krakowie ceny utrzymały się na stabilnym poziomie, co potwierdza silną pozycję tego segmentu. Dwa pokoje są postrzegane jako kompromis między funkcjonalnością a dostępnością cenową. Odpowiadają zarówno singlom, parom, jak i młodym rodzinom.
To właśnie ten typ mieszkań w największym stopniu korzystał na poprawie zdolności kredytowej części gospodarstw domowych.
Trzy pokoje - bezpieczeństwo inwestycji rodzinnej
Podobnie jak w przypadku lokali dwupokojowych, rynek mieszkań trzypokojowych w Krakowie pozostawał w IV kwartale 2025 roku stabilny. Miasto znalazło się w grupie lokalizacji, w których średnie ceny ofertowe nie uległy istotnym zmianom w porównaniu z poprzednim kwartałem.
W skali kraju segment ten cechował się najmniejszą zmiennością. W większości miast wahania nie przekraczały 2 proc. Dla Krakowa oznacza to utrzymanie wysokiej atrakcyjności mieszkań rodzinnych, które nadal postrzegane są jako bezpieczna forma lokaty kapitału oraz stabilne rozwiązanie mieszkaniowe na lata.
Czynniki wpływające na sytuację w Krakowie
Na kształt rynku wtórnego w Krakowie w IV kwartale 2025 roku wpływało kilka kluczowych czynników:
-
nadal wysokie ceny nieruchomości,
-
ograniczona dostępność kredytów dla części kupujących,
-
wyhamowanie dynamiki wzrostu wynagrodzeń,
-
niepewność geopolityczna,
-
sezonowe osłabienie aktywności pod koniec roku.
Liczba kontaktów pomiędzy kupującymi a sprzedającymi w skali kraju spadła o około 4 proc. kwartał do kwartału, co także było widoczne na krakowskim rynku. Grudzień tradycyjnie należał do najsłabszych miesięcy pod względem aktywności transakcyjnej.
Kraków na tle największych miast
W gronie pięciu największych rynków mieszkaniowych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Łodzi i Poznania) IV kwartał 2025 roku charakteryzował się dużą ostrożnością cenową. Wzrosty pojawiały się sporadycznie i miały raczej symboliczny charakter.
Kraków, mimo wysokiego poziomu cen, nie notował kolejnych dynamicznych zwyżek. W przeciwieństwie do Gdańska, który pozostawał liderem wzrostów, krakowski rynek cechowała równowaga pomiędzy popytem a podażą. Wynika to z dojrzałości lokalnego rynku, dużej liczby ofert oraz ograniczonej zdolności nabywczej części klientów.
Perspektywy na kolejne kwartały
IV kwartał 2025 roku potwierdził, że krakowski rynek wtórny mieszkań wszedł w fazę stabilizacji. Spadki cen kawalerek obserwowane w innych miastach nie przełożyły się na wyraźną korektę w stolicy Małopolski, natomiast mieszkania dwu- i trzypokojowe utrzymały silną pozycję.
W kolejnych kwartałach kluczowe znaczenie będą miały:
-
dalsze decyzje dotyczące stóp procentowych,
-
tempo wzrostu wynagrodzeń,
-
sytuacja na rynku pracy,
-
poziom nowej podaży mieszkań.
Jeżeli dostępność kredytów będzie się stopniowo poprawiać, można oczekiwać umiarkowanego ożywienia popytu, zwłaszcza w segmencie mieszkań rodzinnych. Jednocześnie kawalerki mogą pozostawać pod presją cenową, szczególnie w przypadku lokali o słabszym standardzie lub nieatrakcyjnej lokalizacji.
